Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 316

  • Dossier: Affitti in nero, come difendersi
  • Periodo: Settembre 2011

Affitti in nero, come difendersi

Chi denuncia un un contratto d'affitto in nero paga un canone più basso. La norma, contenuta nel decreto legislativo 23/2011, è il miglior strumento in mano ai consumatori per ribellarsi all'evasione. Ma la conoscono ancora in pochi

Canone vantaggiosi per chi denuncia un contratto d'affitto in nero. La norma, contenuta nel decreto legislativo 23/2011, è il miglior strumento in mano ai consumatori per ribellarsi all'evasione. E acquisire, da affittuari in regola, anche qualche diritto. Fino ad oggi però la nuova norma è stata poco sfruttata. Soprattutto perché la conoscono ancora in pochi.

Sono molti i consumatori che possono già avvalersi di questa “arma”. Tutti quelli che pagano un canone di affitto in virtù di un contratto mai registrato o di un semplice accordo verbale; gli affittuari “in grigio”, che versano al proprietario una somma superiore rispetto a quella che compare sul contratto regolare; gli inquilini che si trovano in comodato gratuito fittizio. Che gratuito non è.

Tutti questi cittadini possono denunciare la loro posizione all'Agenzia delle Entrate e, contestualmente, registrare il contratto di affitto secondo la cifra che effettivamente pagano ogni mese. Si può fare unilateralmente, senza cioè coinvolgere il proprietario. Come premio l'Agenzia delle Entrate applica all'affittuario un contratto di 4 anni estendibile ad altri 4. E, soprattutto, garantisce un canone molto basso: pari al triplo della rendita catastale.

Cosa significa? “Che per una casa con due stanze, bagno e cucina in una grande città si vanno a pagare circa 200 euro al mese” spiega Daniele Barbieri, segretario nazionale Sunia, il sindacato degli inquilini. “Per farsi un'idea, in città come Roma o Milano un immobile del genere costa in affitto tra gli 800 e i 900 euro al mese”. Registrare un contratto in nero ha una convenienza evidente, quindi. Oltretutto non si tratta di un procedimento giudiziario dai tempi incerti ma una pratica molto semplice che si traduce rapidamente in realtà.

I moduli da utilizzare per questo scopo sono anche online. Il “modulo 69”, oppure, per i contratti stipulati a voce, la “denuncia di contratto verbale”. Spesso il canone-premio si applica già dal mese successivo. Eppure questo strumento, che potenzialmente potrebbe portare alla luce del sole ingenti quantità di denaro sottratte al Fisco, non ha ancora attecchito.

Barbieri da la sua spiegazione: “Pochi inquilini sanno di avere questa opportunità. La norma è stata poco pubblicizzata. E poi non dimentichiamo che in questo settore la componente psicologica influisce molto. Spesso gli affittuari hanno paura di perdere la casa, oppure di rompere un patto non scritto con il proprietario. Naturalmente questo non è vero: chi accetta un contratto in nero fa un torto a tutta la collettività”. Insomma, per molti inquilini denunciare un contratto di locazione sommerso è un comportamento scorretto.

“Dimostrare che si sta vivendo in un immobile affittato in nero non è sempre così semplice” spiega l'avvocato Renata Marzano, esperta di casa, affitti e condominio per Kataweb Consumi. Il caso più complesso, spiega Marzano è “quando c'è un semplice accordo verbale e i soldi vengono consegnati a mano al proprietario. In situazioni come questa rimangono solo le utenze di acqua, luce e gas. Sempre che siano state stipulate a nome dell'inquilino”.

Al di fuori di questi casi per l'affittuario è piuttosto semplice dimostrare le proprie ragioni al Fisco. Basta esibire il contratto scritto (e mai registrato) oppure, in assenza di contratto, l'estratto conto che attesta i pagamenti mensili e sempre alla stessa cifra. Magari con la dicitura “affitto” come causale.

Da ricordare che quando il contratto non è registrato il proprietario non può chiedere lo sfratto per morosità o per locazione conclusa. Il Fisco non concede garanzie a chi nuota nell'acquario dell'economia sommersa. E tocca un punto sensibile, perché una delle prime paure di ogni proprietario è proprio quella di avere un inquilino che non paga. E di non poter rivendicare nulla.

E c'è un altro valido strumento di cui possono avvalersi gli inquilini in “grigio”.
Chi versa un canone di affitto superiore rispetto alla cifra indicata nel contratto (consentendo al proprietario di evadere una parte del suo reddito), può chiedere che gli vengano restituiti tutti quei soldi pagati in eccedenza.