Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 370

  • Dossier: Le aste immobiliari nell’ambito della dismissione del patrimonio dello Stato o degli enti pubblici
  • Periodo: Dicembre 2013

Le aste immobiliari nell’ambito della dismissione del patrimonio dello Stato o degli enti pubblici

Le aste immobiliari dismissive consistono in una procedura con la quale lo Stato o un ente pubblico offrono in vendita un bene immobile (terreno, appartamenti, cantine, box, interi edifici, capannoni, altro).

La Pubblica Amministrazione, per dare attuazione alle norme di legge in materia di dismissioni, redige regole di partecipazione alla gara contenute in un disciplinare.
I disciplinari sono di solito simili tra loro nei principi generali, ma essendo spesso differenti negli aspetti particolari è comunque opportuno prestarvi attenzione, date le gravi conseguenze derivanti dalla loro inosservanza (ad esempio esclusione dall’asta).

Perché si ricorre alla procedura d’asta  nelle dismissioni
Si utilizza la procedura d’asta quando lo Stato o l’ente pubblico, dopo aver valutato che un determinato immobile non soddisfa più le esigenze alle quali era destinato, decide di venderlo per ricavarne denaro da investire in altri settori d’interesse pubblico.

Chi partecipa
Tutti possono partecipare alle aste dismissive. Gli obiettivi per i quali si partecipa sono molteplici: acquistare la casa familiare, trovare un locale per la propria professione, fare un investimento, acquisire un immobile di prestigio, altro.
Perché partecipare a un’asta immobiliare dismissiva
Le aste dismissive vengono preferite all’acquisto di un immobile nel libero mercato per motivi diversi, che possono essere:
- di tipo economico: il prezzo di partenza è di solito inferiore al prezzo di mercato e la possibilità di scelta è molto ampia dato l’elevato numero degli immobili oggetto di dismissione;
- di sicurezza: i beni sono di solito immuni da pesi o ipoteche, data la specificità del proprietario-venditore (lo Stato o un ente pubblico);
- di trasparenza: la gara è aperta a tutti gli interessati che concorrono all’acquisto a parità di condizioni, di trattamento e di regole; di norma non sono previste posizioni di privilegio o di trattamento preferenziale. Lo svolgimento delle aste, essendo vincolato al rispetto di una procedura predeterminata di cui tutti i potenziali acquirenti possono preventivamente essere a conoscenza, riduce al minimo la possibilità di fenomeni di corruzione, di inquinamento e di interferenze delinquenziali nelle vendite;
- di chiarezza dell’informazione: le aste sono pubblicizzate su quotidiani e siti web. La documentazione che riguarda gli immobili, preventivamente verificata ed eventualmente completata dal notaio incaricato, è a disposizione degli interessati che possono controllare anticipatamente lo stato di fatto e di diritto di ciò che vanno ad acquisire;
- di semplificazione commerciale: rispetto agli acquisti da soggetti privati, le vendite effettuate a seguito di aste dismissive hanno per legge agevolazioni di carattere urbanistico in quanto, di solito, permettono all’acquirente di presentare delle domande di sanatoria nel caso in cui sussistano delle difformità dell’immobile acquistato rispetto all’originario progetto di costruzione.

La fase preliminare
La Pubblica Amministrazione (Stato o ente pubblico), stabiliti gli immobili che è opportuno dismettere, ne redige l’elenco e quindi effettua la valutazione di ognuno fissando sia il corrispettivo minimo che è disposta ad accettare, sia il prezzo base d’asta. Contemporaneamente sceglie – con l’ausilio dei Consigli Notarili competenti – i notai incaricati di verificare la documentazione delle singole unità immobiliari e di svolgere la procedura d’asta.
L’avviso d’asta e la pubblicità
Se nessun inquilino manifesta la volontà di acquistare e il notaio garantisce la completezza della documentazione, si procede alla redazione di un avviso d’asta contenente:
- l’elenco degli immobili da vendere, ciascuno indicato con un numero progressivo;
- le modalità di visione dell’immobile e il suo stato (se libero o occupato);
- le modalità per l’accesso alla documentazione presso la Pubblica Amministrazione o presso un sito indicato dalla stessa;
- le condizioni di vendita (il prezzo base d’asta, gli importi minimi dell’aumento, le modalità di versamento del prezzo, altro);
- la data di ciascun’asta;
- il notaio incaricato;
- le modalità di partecipazione.
L’avviso d’asta viene quindi pubblicizzato tramite:
- quotidiani;- siti web;
- altre forme di opportuna pubblicitàallo scopo di mettere a conoscenza della dismissione il maggior numero possibile di cittadini.

 

Le fasi dell’asta

La dismissione del patrimonio pubblico si compone di tre possibili fasi:
- la prima fase, ovvero quella delle offerte segrete;
- la seconda fase, ossia quella delle offerte palesi;
- infine la terza fase, delle offerte residuali.

La fase delle offerte segrete
Coloro che sono interessati a partecipare alla fase delle offerte segrete, una volta individuato nell’avviso d’asta l’immobile che intendono acquistare, presentano un’offerta scritta al notaio incaricato, indicando la somma che sono disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso. L’offerta deve essere accompagnata da una cauzione a garanzia, normalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.
L’offerta segreta deve riferirsi a singoli immobili e deve essere consegnata nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta al notaio incaricato – anche a mezzo di delegato – in un plico chiuso, indirizzato all’ente venditore e controfirmato dall’offerente.
Nel plico devono essere inseriti i documenti richiesti con le modalità di redazione previste da ciascun disciplinare; in particolare, devono essere allegati:
- la domanda di partecipazione sottoscritta dall’offerente;
- la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione, di solito consistente in un assegno circolare non trasferibile;
- l’offerta economica – pari o superiore al prezzo base d’asta – inserita in busta chiusa, con l’indicazione dell’immobile cui si riferisce;
- una copia di un valido documento d’identità dell’offerente, da lui sottoscritta;
- se l’offerente è una società, la documentazione comprovante i poteri di firma e i documenti d’identità del rappresentante legale;
- se l’offerta è presentata da un procuratore dell’offerente, la procura notarile.
Normalmente i disciplinari contengono le seguenti regole:
- non possono essere presentate più offerte segrete per lo stesso immobile dalla stessa persona;
- di norma non può essere presentata un’unica offerta complessiva per più immobili;
- possono essere presentate offerte per persone da nominare (con l’obbligo di dichiararne le generalità nei tre giorni successivi all’eventuale aggiudicazione);
- possono essere presentate offerte separate per più immobili.
Il notaio incaricato provvede alla numerazione e alla registrazione dei plichi, del giorno e dell’ora della ricezione.

L’apertura dei plichi
Nel giorno stabilito nell’avviso d’asta il notaio incaricato, alla presenza degli offerenti, procede quindi all’apertura dei plichi contenenti le offerte segrete, verificando la completezza e la conformità della documentazione alle disposizioni del disciplinare.
Conclusa l’operazione di verifica, previa verbalizzazione dell’esclusione delle offerte non conformi alle norme procedurali, il notaio redige la graduatoria delle offerte segrete valide e quindi, secondo quanto stabilito nel disciplinare procede:
- all’aggiudicazione dell’immobile alla persona che ha già presentato l’offerta più elevata, restituendo la cauzione agli offerenti non aggiudicatari;
- allo svolgimento della seconda fase delle offerte palesi qualora:
- vi siano più offerte e il disciplinare non preveda l’aggiudicazione alla più alta, ma la competizione fra le più alte (ad esempio le prime cinque);
- il disciplinare preveda l’aggiudicazione all’offerta più alta, ma siano state presentate offerte più alte dello stesso importo.

La fase delle offerte palesi
Gli ammessi a questa fase, se intendono partecipare, presentano innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento rispetto all’offerta segreta più elevata, con rialzi minimi e nei tempi fissati nell’avviso d’asta.
Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto che presenta l’ultima offerta palese più alta.

La fase delle offerte residuali
In caso di mancanza di valide offerte segrete, si procede alla fase delle offerte residuali che si caratterizza per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo – prestabilito dall’offerente – di immobili inseriti nel medesimo avviso d’asta, per un importo pari o ridotto rispetto al prezzo base d’asta a seconda di quanto stabilito nel discipli-nare. Gli interessati, nello stesso periodo di presentazione delle offerte segrete, consegnano al notaio incaricato, nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta, un plico contenente la documentazione richiesta. In particolare nel plico devono essere inseriti:
- i documenti d’identità e la giustificazione dei poteri di rappresentanza come per le offerte segrete;
- la domanda di partecipazione all’asta residuale;
- la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione;
- la lista degli immobili per i quali si intende partecipare all’asta, inserita in una busta sigillata e, di solito, controfirmata dall’offerente.
Il tutto secondo le modalità di redazione e di intestazione fissate nel disciplinare.

L’apertura dei plichi
Nel giorno e nell’ora fissati dall’avviso d’asta, dopo l’apertura dei plichi e dopo aver ricevuto la comunicazione dell’esito delle offerte segrete e palesi da parte del notaio che ne ha curato nello stesso giorno lo svolgimento, il notaio incaricato delle offerte residuali provvede ad aprire le buste contenenti le liste degli immobili che sono stati, nello stesso giorno, oggetto dell’asta.
Dal confronto fra gli esiti delle offerte segrete e palesi con le liste degli immobili compilati dagli offerenti, il notaio redige un verbale con cui dà atto inoltre:
- della mancata aggiudicazione di quei lotti per i quali non è stata presentata alcuna offerta, né segreta né residuale;
- dell’aggiudicazione di ciascun lotto in cui risulti un’unica valida offerta residuale;
- dello svolgimento di una gara con offerte in aumento – come nella fase delle offerte palesi – tra i soggetti che hanno presentato un’offerta residuale per lo stesso immobile e quindi dell’aggiudicazione all’offerta più elevata.

La compravendita
Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi – delle offerte segrete, palesi o residuali – l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo disciplinare, l’atto notarile di compravendita dell’immobile.
L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio che ha curato le singole aste al quale l’aggiudicatario versa le imposte e le spese e chiederà gli opportuni consigli e suggerimenti (ad esempio sull’opportunità di richiedere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa).