Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 371

  • Dossier: I vantaggi nell'acquisto di una casa all’asta
  • Periodo: Gennaio 2014

I vantaggi nell'acquisto di una casa all’asta

Acquistare un immobile all’asta riserva molti vantaggi: prezzi bassi, perizie trasparenti, agevolazioni urbanistiche. È un valido sistema, spesso trascurato, per comprare casa a prezzi accessibili. Le aste immobiliari, giudiziarie o indette per dismettere il patrimonio pubblico, spesso riservano ottime occasioni per chi vuole investire nel mattone.

Cos’è un’asta giudiziaria. Quando un’azienda fallisce o un privato non è in grado di far fronte ai propri debiti, il tribunale procede a espropriare uno dei suoi beni per rivenderli e soddisfare i creditori con il ricavato. Chiunque, anche enti o società (eccetto il debitore) può partecipare alla vendita con un’offerta in denaro. L’immobile, una volta sottratto al proprietario, viene affidato a un custode giudiziario. Per visitare la casa in vendita ci si può rivolgere a lui.

Comprare casa all’asta può risultare conveniente, spesso ci si può aggiudicare immobili a prezzi anche molto inferiori rispetto al loro valore commerciale stimato dal perito, e senza ipoteche. La perizia, ovvero la fotografia dello stato della casa (planimetria, dati catastali) redatta da un tecnico, fissa il prezzo base dal quale partiranno le offerte. La stima si può consultare nella cancelleria del tribunale e talvolta anche online. Inoltre, nei casi in cui un’asta vada deserta, la vendita viene riproposta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25%.

Come partecipare. Quando una casa viene venduta all’asta, il tribunale ne dà notizia attraverso l’avviso di vendita che contiene, oltre al prezzo base e le modalità di acquisto, anche data e luogo in cui si svolgerà la gara. Gli avvisi d’asta per legge vengono pubblicizzati sull’albo del tribunale (per tre giorni), sui quotidiani più diffusi o su portali specializzati. Tramite i siti web dei vari tribunali d’Italia è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie e cercare un immobile che faccia al caso proprio. Una volta acquistato il bene, il giudice delle esecuzioni lo trasferisce al nuovo proprietario tramite il decreto di trasferimento.

L’incanto, cos’è. Le aste immobiliari possono avvenire senza o con incanto. Qual è la differenza? Nella prima modalità di vendita le offerte vengono presentate in busta chiusa. S’indice una gara a partire dalla proposta più alta, ogni partecipante può rilanciare.

L’asta con incanto (dal latino “in quantum” ossia “a quanto”) è pubblica, e in genere si svolge dopo che quella senza incanto è andata deserta. La procedura termina trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, se non ne segue un’altra più elevata.

Le aste per vendere beni pubblici. A volte lo Stato e gli altri enti pubblici realizzano aste per disfarsi dei propri immobili (terreni, case ma anche box, capannoni) quando non sono più utili al loro scopo. Le regole per partecipare a questo tipo di aste, aperte a tutti, sono contenute nei cosiddetti ‘disciplinari’, da leggere attentamente. Vantaggi: in genere i prezzi sono molto bassi, i beni sono privi di ipoteche, c’è trasparenza nell’acquisto oltre ad agevolazioni urbanistiche.

Prima di iniziare l’asta la Pubblica Amministrazione propone l’acquisto agli inquilini a condizioni privilegiate. Se il tentativo risulta vano, viene pubblicato su giornali e siti l’avviso d’asta. L’asta si svolge in tre fasi: le offerte segrete vanno presentate al notaio in un plico chiuso (insieme a una cauzione versata a garanzia del 10% del prezzo). Nel giorno previsto, il notaio alla presenza degli offerenti, apre i plichi e redige la graduatoria delle offerte segrete valide. La casa è venduta al miglior offerente che paga con bonifico bancario o assegni circolari non trasferibili. In alternativa si può procedere alla fase delle offerte palesi (si rilancia con proposte più alte) oppure delle offerte residuali (a un costo più basso rispetto alla base d’asta).

Aste telematiche. Tutte le aste immobiliari, giudiziarie e dismissive, possono avvenire anche online. A mediare l’acquisto è il notaio, sia quello “banditore” che inserisce online dati e documenti della casa in vendita, sia i notai “periferici” delegati dal giudice in tutta Italia, cui è necessario rivolgersi per presentare le offerte (in forma digitale e segreta o in formato cartaceo). Anche le aste online sono accessibili a tutti, e sono anche più sicure, poiché si evitano gli spostamenti e le pressioni psicologiche tipiche delle gare pubbliche. Per partecipare bisogna recarsi nello studio del notaio (cui andrà versato un compenso) che accede alla piattaforma notarile, dove compare in tempo reale la graduatoria di prezzi di rilancio. Nel caso siano presenti più offerte, si apre una gara a partire dal prezzo più alto.

Dieci regole per partecipare a un’asta. Se s’intende approfittare di un avviso di vendita è buona norma chiedere consiglio ad un avvocato. Ecco alcune regole da tenere sempre ben presenti.

  1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo;
  2. Valutare se si ha urgenza o meno: i tempi per ottenere la casa non sono sempre prevedibili;
  3. Visionare tutti i documenti disponibili: l’avviso di vendita, la relazione di stima, planimetrie, fotografie e tutti gli altri incartamenti presenti online (l’elenco dei siti abilitati è disponibile su www.giustizia.it, sezione strumenti, siti web aste giudiziarie) almeno 45 giorni prima dell’asta;
  4. Leggere con cura la perizia, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente;
  5. Visitare gli immobili prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice, anche per rendersi conto di persona di eventuali disagi non menzionati nella perizia;
  6. Decidere il budget da investire prima dell’asta, agire con calma e razionalità senza farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. È bene assistere prima ad altre aste per capire come muoversi;
  7. Informarsi sulle spese da sostenere oltre al prezzo (imposta di registro, Iva o spese condominiali pendenti);
  8. Pagamento in contanti: chi acquista all’asta deve poter disporre subito di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali;
  9. Tener conto dei benefici fiscali: le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione. La volontà di usufruire delle agevolazioni deve essere espressa in sede d’asta o al termine della stessa;
  10. Disponibilità: occhio agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento consente l’immediato rilascio del bene. Tuttavia in caso di difficoltà (se la casa, ad esempio, è occupata da inquilino moroso) il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese allo sfratto.