Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 380

  • Dossier: Il Decreto di trasferimento
  • Periodo: Maggio - Giugno 2014

Il Decreto di trasferimento

6. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
L’art 586, terzo comma, c.p.c. sancisce che il decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione della vendita nei pubblici registri immobiliari (artt. 2643 e 2896 c.c.) e titolo esecutivo per il rilascio (artt. 474 e 605 e ss. c.p.c. e art. 164 disp. Att).
Ai sensi dell’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c., il delegato provvede “alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazione di atti volontari di trasferimento, all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586”.

6.1. TRASCRIZIONE E VOLTURA
Non appena avuta notizia dell’emissione del decreto di trasferimento il delegato provvederà a richiedere in Cancelleria le seguenti copie autentiche del decreto:
— una copia autentica per la registrazione;
— una copia autentica per uso “ trascrizione e voltura”;
— due o più copie autentiche ove ritenga opportuno la formale notifica del provvedimento all’esecutato e/o all’aggiudicatario (ad esempio nel caso in cui debba notificare per consentire all’aggiudicatario la sanatoria delle irregolarità edilizie);
— una copia spedita in forma esecutiva e altra conforme a quella esecutiva per l’intimazione al rilascio.
Il delegato provvede quindi sollecitamente e, comunque, nell’eventuale termine indicato nell’ordinanza di delega, alla trascrizione del decreto, con l’eventuale CDU allegato, e alla voltura catastale che avviene in via automatica al momento della trascrizione.
In caso di accesso al credito bancario, il contratto di mutuo viene rogato dal Notaio prescelto dall’aggiudicatario contestualmente al versamento del saldo prezzo e all’emissione del decreto di trasferimento da parte del G.E., nel quale sarà necessario dare atto del versamento mediante finanziamento bancario e sarà ordinato al Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla trascrizione del decreto e alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, contestualmente all’iscrizione di ipoteca in favore dell’istituto mutuante.
Copia autentica del contratto di mutuo andrà depositata agli atti del fascicolo d’ufficio della procedura.
Il professionista delegato dovrà coordinarsi con il Notaio rogante nella fase relativa alla trascrizione del decreto di trasferimento e all’iscrizione dell’ipoteca (generalmente tale attività è svolta dal Notaio, il quale, per iscrivere ipoteca in favore della Banca deve necessariamente provvedere alla contestuale trascrizione del decreto di trasferimento, mentre agli annotamenti di cancellazione provvederà il professionista delegato).



6.2. REGISTRAZIONE
Il decreto, firmato dal G.E. e pubblicato dalla cancelleria con un numero di cronologico ed un numero di repertorio, viene trasmesso in copia autentica all’Agenzia delle Entrate per la registrazione, nel termine fisso di 20 giorni decorrenti dalla data in cui lo stesso viene annotato nel relativo repertorio della cancelleria (18).
Risultando assente nella attuale disciplina la previsione di un termine entro cui la cancelleria deve comunicare al professionista delegato l’avvenuto deposito del decreto di trasferimento, si rende opportuno un costante - e virtuoso - coordinamento tra quest’ultimo e l’ufficio.
Qualora la trasmissione del decreto venga curata dal Cancelliere ne deve essere data comunicazione al delegato.
Il delegato, a seguito della consegna del decreto all’Agenzia delle Entrate o della comunicazione del Cancelliere dell’avvenuta trasmissione, provvede a verificare la liquidazione dell’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate e procede al versamento della stessa prelevando le somme occorrenti dal libretto della procedura. L’aggiudicatario verserà insieme al saldo prezzo anche l’ammontare delle imposte che il delegato avrà avuto cura di farsi determinare preventivamente dall’Agenzia delle Entrate. L’importo sarà versato alla procedura e sarà poi prelevato al momento del pagamento dell’F23.
Dal punto di vista operativo, il delegato deve comunicare all’aggiudicatario unitamente all’importo del saldo prezzo, anche l’ammontare delle imposte che questi deve versare; il che impone innanzitutto la verifica del regime di imponibilità della vendita (ossia se l’immobile è assoggettato ad IVA o ad imposta di registro) e la simulazione del carico impositivo, da effettuare eventualmente con l’ausilio degli addetti dell’Agenzia delle Entrate.

(18) In proposito occorre evidenziare come, a seconda della prassi in uso nei vari Tribunali, la trasmissione è curata o direttamente dal Cancelliere oppure dal delegato.

A seguito della trasmissione della quietanza comprovante l’avvenuto versamento, l’Agenzia delle Entrate provvede alla restituzione del decreto alla cancelleria o al delegato.

6.3. COMUNICAZIONI
Come già precisato il decreto di trasferimento è atto del Giudice dell’esecuzione, pertanto non sussiste a carico del delegato alcun onere di comunicazione.
Si ritiene consigliabile per evidenti ragioni di opportunità che il delegato effettui la comunicazione all’aggiudicatario:
- per informarlo di essere divenuto proprietario del bene aggiudicatogli;
- al fine del decorso dei termini previsti dalla legge urbanistica per esercitare la facoltà di cui all’art. 46 D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni (in questo caso è obbligatoria la notifica nelle forme previste dal c.p.c.);
- per gli adempimenti fiscali conseguenti all’aggiudicazione (19).
è altresì opportuno, pur se non obbligatorio, che il delegato informi il debitore esecutato dell’avvenuta vendita ed inoltre che informi il custode dell’avvenuta emissione del decreto di trasferimento anche al fine dell’eventuale consegna dei beni all’aggiudicatario (20).
Sono invece prescritte dall’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c. le comunicazioni “a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento”.
Le dette comunicazioni sono poste a carico sia della parte alienante, sia della parte acquirente, sia a carico del pubblico ufficiale rogante.
Va opportunamente evidenziato che, a seguito dell’emanazione dell’art. 5 comma 4 del D.L. n.70 del 13 maggio 2011, convertito con modificazioni dalla L. n. 106/2011, è stato abolito l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. n. 58/78. Secondo l’interpretazione prevalente, poi, non sussiste per il delegato l’obbligo di effettuare la comunicazione alla Soprintendenza nel caso di beni vincolati. Tale comunicazione, infatti, è posta dalla legge a carico della parte acquirente.

(19) Cfr., CNDC, Commissione Esecuzioni immobiliari, Gli adempimenti fiscali del professionista delegato alle vendite, luglio 2010.
(20) Cfr., CNDC, Commissione Esecuzioni immobiliari, Funzioni e compiti del custode giudiziario di beni immobili pignorati, giugno 2010.

7. CANCELLAZIONI
Con il termine “effetto purgativo” si indica che la vendita forzata estingue i diritti di prelazione e tutti i gravami e vincoli che gravano sul bene trasferito, al fine di consentire all’aggiudicatario di entrare nella disponibilità di un bene privo di trascrizioni di atti pregiudizievoli.
Il D.L. 14 maggio 2005, n. 35, convertito in L. n. 80/ 2005, ha aggiunto al primo comma dell’art. 586 c.p.c. un ulteriore periodo che impone al G.E. di ordinare, con il decreto di trasferimento, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento che ha incardinato la procedura, risolvendo così il dubbio, esistente in epoca anteriore alla riforma, se dovessero essere cancellate le formalità pregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento.
In merito ad alcuni casi particolari, in dottrina e giurisprudenza, risulta non pacifica la possibilità dell’ordine giudiziale di cancellare la trascrizione del sequestro conservativo e, ove necessario, dei privilegi.
In assenza di una norma specifica, le domande giudiziali non possono essere cancellate, non solo quando precedono il pignoramento, ma anche quando siano successive alla trascrizione del pignoramento e dunque inefficaci in virtù della previsione dettata dall’art. 2919 c.c.
Inoltre, sembra anche si possa escludere la cancellazione della trascrizione del preliminare di cui all’art. 2645 bis c.c, ancorchè divenuto inefficace ai sensi dell’art. 2775 bis, terzo comma, c.c., nonché del fondo patrimoniale (21).
Lo scopo del presente documento non consente di effettuare ulteriori approfondimenti su tali tematiche che, peraltro, verranno affrontate in specifiche trattazioni pubblicate a corredo del lavoro.

(21) CAMPESE, L’espropriazione forzata immobiliare, Milano, 2005, 431, ritiene ammissibile la cancellazione del fondo patrimoniale.

8. RILASCIO
Il decreto di trasferimento deve contenere l’ingiunzione, al debitore e al custode, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente.
Il soggetto passivo del rilascio è colui che detiene o ha il possesso effettivo dell’immobile che può non essere il debitore esecutato.
L’esecuzione per consegna e rilascio del bene ha oggetto la liberazione dell’immobile. Tale ordine di consegna-rilascio ha efficacia erga omnes e consente al nuovo acquirente di eseguirlo nei confronti di qualsiasi terzo si trovi nella materiale disponibilità del bene.
L’ordine di rilascio contenuto obbligatoriamente nel decreto di trasferimento, costituisce il titolo esecutivo per il rilascio ed è valido salvo che il terzo sia titolare di un diritto opponibile al procedente, vale a dire quando il terzo sia titolare di un diritto autonomo e opponibile (ad es. quando il conduttore abbia trascritto il suo titolo anteriormente al pignoramento, oppure quando la locazione abbia data certa anteriore al pignoramento) e azionabile mediante opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. ovvero mediante opposizione di terzo in via ordinaria ex art. 404 c.p.c. Particolare caso è l’occupazione abusiva o possesso sine titulo: è evidente che l’efficacia erga omnes del rilascio comporti l’obbligo di consegna.

9. ESITI DEL DECRETO TRASFERIMENTO
Una volta emanato con tutte le specificazioni evidenziate nei precedenti paragrafi, il decreto può essere rettificato ed integrato purché non vi sia alcuna controversia in ordine alla identificazione del bene trasferito (22).
Il decreto, inoltre, può essere revocato o modificato fino a quando non ha avuto esecuzione. Ondivago l’orientamento circa l’esatta indicazione del momento a partire dal quale decorre l’esecuzione. Secondo una prima impostazione l’esecuzione si configura a decorrere dalla trascrizione del decreto presso i Pubblici Registri Immobiliari, mentre secondo un diverso orientamento il momento in cui il decreto ha avuto esecuzione decorre dal momento del deposito del decreto in cancelleria, ovvero dal momento in cui venga registrato.

(22) In tal senso, Cass. n. 7749/1992.

10. NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA
In merito alla questione relativa alla rilevanza in materia urbanistico - edilizia, la disciplina è regolata dall’art. 46 del più volte citato D.P.R. n. 380/ 2001.
La norma dispone che gli atti tra vivi stipulati in forma pubblica o privata ed aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove non siano indicati per esteso gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La nullità non inficia, però, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari sia individuali che concorsuali (comma 5): si prevede che, nei casi in cui si trovi in condizione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario ha la facoltà di presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità.
La sanzione dell’incommerciabilità, prevista generalmente per gli immobili abusivi, non si estende alle ipotesi in cui si debba procedere alla vendita forzata.
Il principio su cui si basa la norma è quello di tutelare i creditori ma non chi ha commesso l’abuso (23).
In pratica l’aggiudicatario può proporre domanda in sanatoria dell’immobile abusivo, sempreché questo risulti sanabile in base ai criteri stabiliti dalle singole leggi di sanatoria (24).
La situazione urbanistico-edilizia dell’immobile deve risultare dalla perizia del consulente tecnico, chiamato a redigere la stima, il quale deve chiaramente evidenziare, non solo che l’immobile sia sanabile, ma anche il costo per poter beneficiare della sanatoria.
Tali condizioni vanno inoltre evidenziate nell’avviso di vendita, ove occorrerà fare menzione di tutte le notizie utili per ricostruire agevolmente la situazione urbanistica dell’immobile.
In tal senso la giurisprudenza ha affermato che, nelle ipotesi in cui nell’avviso di vendita non siano stati evidenziati i gravami e lo stato giuridico effettivo dell’immobile, deve riconoscersi all’aggiudicatario il diritto di far valere la garanzia di evizione nonché le garanzie di cui all’art. 1489 c.c. secondo le regole di diritto comune (25).
La vendita forzata incontra di fatto una sola deroga, vale a dire l’esclusione della garanzia per i vizi ex art. 2922, primo comma, c.c.
Risulta quindi possibile per l’aggiudicatario agire ex art. 1489 c.c. per aver acquistato un immobile risultato abusivo, senza che tale difformità fosse stata evidenziata e quindi fosse conoscibile dall’aggiudicatario al momento dell’acquisto.

(23) Cfr. Trib. Roma 23.12.2005; in dottrina, (FONTANA) – VIGORITO, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano 2007, 320.
(24) Al riguardo, R.D.L. 30/12/1923 n.3267; L. n. 1497/1939; L. n. 431/1985.
(25) DE STEFANO, Il nuovo processo di esecuzione, Milano, 2006, 757, secondo il quale: “… la giurisprudenza ha riconosciuto all’aggiudicatario di far valere la garanzia ex art.1489 c.c. qualora l’immobile aggiudicato sia gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale dell’immobile …”.

 

11. OPPOSIZIONE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO
L’art 591 bis, settimo comma, c.p.c. stabilisce che, avverso il decreto di trasferimento emesso dal G.E. dell’esecuzione a seguito all’esito di una procedura delegata, è esperibile l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c. Il termine dell’opposizione decorre dalla legale conoscenza dell’atto e non dal suo deposito in cancelleria.
La giurisprudenza (26) ha rilevato che è onere del debitore esecutato rilevare l’erronea indicazione dei dati catastali del decreto di trasferimento e chiederne la rettifica, in quanto soggetto a ricevere tutti gli atti della procedura.

(26) Cass. n. 12420/2008.

12. ULTIME NOVITà
In merito alla applicabilità dell’ art. 19, comma 14 , D.L. n. 78/2010 convertito in L. n. 122/2010 in tema di conformità catastale, l’orientamento maggioritario ne esclude l’applicabilità al decreto di trasferimento che non è soggetto a nullità ove non contenga la dichiarazione di conformità catastale, come previsto dalla normativa per gli atti pubblici.





A cura della Commissione
“Esecuzioni mobiliari ed immobiliari e custodia giudiziaria”

Presidente
Nicoletta Mazzagardi

Componenti
Mariangela Quatraro (Segretario)
Fabiola Beltramini
Fernando Caldiero
Marisa Calvigioni
Elena Colantonio
Manuela Dignani
Edoardo Franceschi
Piergiorgio Mazza
Provvidenza Mirabile Aliquò

Osservatore
Maurizio Tozzi

Esperto
Filippo D’Aquino

Segreteria tecnica
Cristina Bauco

Mandato 2008-2012

Area di delega
Funzioni Giudiziaria
Consigliere Delegato Felice Ruscetta

Consiglieri Co-Delegati
Marcello Danisi
Massimo Mellacina
Giulia Pusterla