Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 438

  • Dossier: Il Condominio, una guida - parte 1
  • Periodo: Ottobre 2016

Il Condominio, una guida - [parte 1]

L'entrata in vigore, il 18/6/2013, della legge che "riforma" il condominio e le sue regole (Legge 220/2012) offre l'occasione per stilare una guida a questo complesso argomento.

 

CONCETTO DI CONDOMINIO

Esiste un condominio quando più unità immobiliari hanno delle parti comuni, ovvero quando i proprietari delle singole unità immobiliari  hanno anche la proprietà comune di altre parti. Non a caso le norme che regolano il condominio rientrano tra quelle del codice civile che si occupano della comunione dei beni.

 

Se un edificio o un gruppo di edifici divisi in piani che appartengono a proprietari diversi possono dividersi in parti che costituiscano edifici diversi ed autonomi, il condominio potrebbe essere sciolto, con approvazione in assemblea o per disposizione dell'autorità giudiziaria su iniziativa dei condomini. Si vedano in proposito gli art. 61/62 del regolamento di attuazione del codice civile.

 

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, inserendo nel codice civile l’art. 1117-bis, ha definitivamente sancito (la questione era ormai pacifica grazie alla giurisprudenza) che le norme sul condominio trovano applicazione anche nei casi di "supercondominio", condominio orizzontale ed in generale in tutti quei casi un cui edifici o unità immobiliari abbiamo parti in comune funzionali al loro miglior godimento.

 

LE PARTI COMUNI

Definizione

Sono tutte quelle parti dell'edificio, aree ed opere di proprietà comune di TUTTI i proprietari dei vari appartamenti o unita' immobiliari.

 

Nel dettaglio, si tratta di:

- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

- le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà, individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche

 

 

L’art. 1117 c.c. indica le parti dell’edificio che devono considerarsi comuni salvo diversa indicazione contenuta negli atti d’acquisto o nel regolamento contrattuale ad essi allegato (e quindi trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari). La dottrina e la giurisprudenza hanno specificato, in molte occasioni, che l’elencazione contenuta nella norma citata non ha natura tassativa. Il che vuol dire che possono essere considerate cose comuni tutte quelle parti dell’edificio o impianti in esso presenti la cui funzione è quella di consentire il miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

 

Destinazione d'uso

La destinazione d'uso delle parti comuni -ovvero il modo in cui si possono utilizzare- può essere cambiata per motivi di interesse comune (del condominio, concetto assai incerto visto che il condominio non è un soggetto di diritto, come può esserlo una società o un’associazione), dietro approvazione in assemblea di almeno quattro quinti dei condomini che rappresentino almeno i quattro quindi del valore dell'edificio. Sono ovviamente non eseguibili le modifiche che possano avere conseguenze sulla stabilità o sicurezza dell'immobile.

 

L'assemblea va convocata tramite affissione nei locali comuni di un avviso che resti visibile per almeno 30 giorni e con l'invio di una raccomandata a/r ai condomini almeno 20 giorni prima della convocazione. L'avviso deve indicare le parti comuni oggetto di modifica.

 

Le violazioni della destinazione d'uso di una parte comune (ovvero gli utilizzi non regolari delle parti comuni) possono essere contestate dal condominio al singolo condomino anche arrivando in giudizio. Ciò dietro decisione dell'assemblea presa dalla maggioranza degli intervenuti che costituisca almeno la metà del valore dell'edificio.

 

Diritti e spese

Tutti i condomini hanno diritto di usufruire delle parti comuni e perciò devono contribuire alla loro gestione e conservazione in proporzione al valore dell'unità immobiliare che appartiene loro (artt. 1118 e 1123 c.c.). Questo valore è espresso tramite i millesimi assegnati dalla tabella millesimale, lo strumento che consente anche la ripartizione delle spese.

 

Il diritto d’uso è partitario (art. 1102 c.c.) ossia tutti possono usare le parti comuni nella stessa misura, purché ciò:

a) non rechi pregiudizio alla sicurezza alla stabilità ed al decoro dell’edificio;

b) non modifichi la destinazione d’uso delle parti oggetto dell’uso;

c) non intralci il pari diritto degli altri, intendendosi per pari diritto, il diritto potenzialmente esercitabile da ognuno.

 

Tutti i condomini, conseguentemente, sono anche tenuti a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni, sempre proporzionalmente alla propria "quota" di proprietà espressa in millesimi.

In presenza di usufrutto le spese gravano sull'usufruttuario (Cassazione sentenza n.2236/2012) ma il nudo proprietario è solidalmente responsabile dei pagamenti.

 

In presenza di contratto di affitto è responsabile del pagamento unicamente il proprietario, che poi potrà rifarsi per la parte non di sua competenza sull'inquilino.

Così come il condomino NON può sottrarsi ai propri diritti d'uso delle parti comuni, altrettanto non può sottrarsi al dovere di partecipare alle spese.

 

C'è un eccezione: riguardo all'impianto di riscaldamento (o raffreddamento) centralizzato, il condomino può staccarsene se da ciò non derivano problemi di funzionamento dell'impianto stesso o aggravio di costi per gli altri condomini. Egli deve comunque continuare a contribuire alle spese di conservazione, manutenzione straordinaria e messa a norma dell'impianto.

 

Divisione

La divisione delle parti comuni è possibile solo se non provoca incomodo d'uso agli altri condomini e se è approvata da tutti i condomini.

 

Innovazioni

In termini generali le innovazioni sulle parti comuni sono possibili con approvazione in assemblea da parte della maggioranza dei condomini intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Ciò a condizione che le innovazioni non abbiano conseguente sulla sicurezza ed integrità dell'edificio e non pregiudichino l'uso delle parti comuni anche ad alcun condomino.

 

Per alcune innovazioni invece è sufficiente che la maggioranza degli intervenuti rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Esse sono:

- gli interventi che migliorino la sicurezza e la salubrità dell'edificio o degli impianti;

- gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche. Per questa deliberazione, chiedendo lo stesso quorum deliberativo in prima e seconda convocazione, s’è di fatto previsto un innalzamento delle maggioranze necessarie a deliberarle rispetto a quelle previste dalla legge n. 13/89;

- gli interventi di realizzazione di impianti di produzione di energia di cogenerazione o utilizzanti fonti naturali (eoliche, solari, etc.), sia condominiali sia su parti su cui vi sia un diritto personale reale o di uso (come i lastrici solari);

- gli interventi di realizzazione di parcheggi condominiali;

- gli interventi di installazione di impianti per la ricezione televisiva o per l'accesso a qualsiasi altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo. Sono esclusi quegli impianti la cui realizzazione alteri la destinazione delle cose comuni o impedisca la loro fruizione per i condomini.

Nei casi suddetti l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta dei condomini (anche solo di uno), richiesta che deve riferirsi all'intervento da realizzare fornendo dettagli sulle modalità di realizzazione proposte.

 

Se l'innovazione comporta una spesa gravosa (per il bilancio condominiale) o è voluttuaria (non strettamente necessaria), e consista in opere suscettibili ad uso separato (ovvero possa essere riservata all'utilizzo di una parte dei condomini), i condomini che non sono interessati ad essa possono non partecipare alla spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile l'innovazione (gravosa o voluttuaria) non può essere realizzata a meno che la maggioranza dei condomini che l'ha approvata non si faccia carico delle spese.

Resta fermo il diritto di subentrare nell’utilizzo dell’innovazione.

 

Si ricorda che il condominio, al pari del soggetto individuale, può usufruire degli incentivi sull'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni e sulla produzione di energia stessa (detrazione fiscale del 55% e gli incentivi sul solare fotovoltaico).

Ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese relative alle parti comuni avviene in base al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso criterio approvato in assemblea.

 

Il valore della proprietà di ciascuno è convenzionalmente espresso dalle tabelle millesimali. Esse, come dice il nome, esprimono il rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell'intero edificio fissato a 1000.

 

Ogni spesa viene quindi ripartita utilizzando queste tabelle, a meno che il condominio non abbia deliberato un criterio diverso.

 

Per le spese effettuate su parti comuni che sono diversamente utilizzate il riparto può avvenire sulla base dell'utilizzo.

Se un condominio ha più scale, accessi, ascensori, cortili, lastrici solari o altre parti comuni, la ripartizione avviene sul gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Si vedano, ad esempio, questi casi particolari disciplinati dalla legge:

- le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dalle unità immobiliari a cui servono, e le spese sono ripartite per la metà rispetto al valore delle singole proprietà (con i millesimi) e per l'altra metà in misura proporzionale rispetto all'altezza di ciascun piano;

- le spese di manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti, in questo modo: le spese di rifacimento del pavimento spettano al piano superiore e quelle del soffitto al piano inferiore (intonaco, tinta, decorazioni);

- se il lastrico solare o altre parti comuni sono date in uso esclusivo ad uno o più condomini questi sono tenuti a farsi carico di un terzo delle spese di manutenzione; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini o comunque di quei condomini che se ne servono.

 

Tabelle millesimali

Come già visto, le tabelle millesimali costituiscono il criterio di legge (ma derogabile dal regolamento di condominio che può prevederne uno diverso) a cui riferirsi per la divisione delle spese tra i condomini.

Il valore di ogni unità abitativa è espresso in millesimi calcolati proporzionalmente rispetto al valore dell'intero immobile al quale viene convenzionalmente assegnato il numero 1000.

 

L'approvazione, cosi come ogni modifica o rettifica delle tabelle millesimali necessita l'unanimità dell'assemblea. In questi termini perentori si è espressa la legge di riforma del condominio (legge 220/2012), nonostante i precedenti diversi orientamenti della Cassazione (Cassazione sezione unite civili 18477/2010).

 

Solo in alcuni casi la modifica o rettifica -proposta anche da un solo condomino- può essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio:

- se le tabelle sono frutto di un errore;

- se i valori devono essere ricalcolati in conseguenza ad una modifica subita dall'edificio (sopraelevazione, incrementi di superfici o variazioni di unità immobiliari) che alteri il valore delle unità immobiliari (anche solo di una) per più di un quinto. Il costo della variazione, in questi casi, è pagato da chi ha dato luogo alla modifica.

 

Le tabelle vengono poi allegate al regolamento del condominio.

 

 

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fonte: aduc.it