Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 440

  • Dossier: Il Condominio, una guida - parte 3
  • Periodo: Novembre 2016

Il Condominio, una guida - [parte 3]

REGOLAMENTO DEL CONDOMINIO

Se i condomini sono più di 10 è obbligatorio predisporre un regolamento di condominio, che contenga le regole sull'uso delle parti comuni, il criterio adottato per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di tutti i condomini, le norme per la tutela del decoro dell'immobile, per l'amministrazione, etc.

 

Per l'approvazione del regolamento è necessaria la maggioranza dei presenti in assemblea che costituisca almeno la metà del valore dell'edificio.

 

Ogni condomino può proporre modifiche al regolamento e può anche impugnarlo, entro 30 giorni dalla deliberazione di approvazione, davanti all'autorità giudiziaria.

 

Le regole stabilite nel regolamento non possono divergere dalle disposizioni di legge se non nei casi in cui ciò sia previsto (per esempio riguardo il criterio di ripartizione delle spese, che può essere cambiato), né possono in alcun caso vietare ai condomini di possedere o detenere animali domestici. Quanto a quest’ultimo aspetto, leggendo i lavori della Commissione giustizia si evince chiaramente che la norma non dovrebbe riguardare i regolamenti contrattuali ma solamente quelli assembleari.

Per le violazioni al regolamento la legge fissa delle sanzioni massime di riferimento (facoltative): per ogni violazione sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro, irrogabili dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Le sanzioni riscosse vanno ad alimentare il fondo del condominio per le spese ordinarie.

 

RENDICONTO CONDOMINIALE

è il bilancio (o per meglio dire lo stato patrimoniale) del condominio e contiene tutte le voci di entrata ed uscita, i fondi disponibili e ogni dato patrimoniale utile.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

 

L'assemblea può nominare, in qualsiasi momento, un revisore che verifichi la contabilità, con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

 

La relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

 

I condomini possono visionare tutte le documentazioni di spesa e/o estrarne copia a proprie spese. Tali documentazioni devono essere conservate per 10 anni dalla loro registrazione.

 

REGISTRI OBBLIGATORI

è una delle novità introdotte dalla riforma del condominio a partire dal 18/6/2013.

L'amministratore deve obbligatoriamente tenere il registro di anagrafe condominiale contenente per ogni unità immobiliare i dati catastali e le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento (uso, usufrutto, superficie, etc.), con codice fiscale e residenza (o domicilio).

 

I condomini, da parte loro, sono obbligati a comunicare per iscritto all'amministratore ogni variazione dei dati entro 60 giorni da quando questa ha luogo.

In mancanza di comunicazione, o comunque se i dati mancano o sono incompleti, l'amministratore invia una richiesta al condomino con raccomandata a/r; se il condomino non risponde entro 30 giorni, l'amministratore può procurarsi i dati da altre fondi addebitando al condomino i costi.

I condomini non sono tuttavia tenuti a fornire prove documentali inerenti i dati comunicati.

 

L'amministratore deve altresì tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità. Nel primo vengono annotate tutte le assemblee, anche quelle non costituite per mancanza di numero legale, i verbali e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne fanno richiesta. Nel secondo sono annotate, in ordine cronologico, le nomine e revoche degli amministratori nonché gli estremi degli eventuali provvedimenti giudiziari. Nel terzo, che può essere tenuto anche telematicamente, sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti di contabilità di entrata ed uscita.

 

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

è un'altra delle novità introdotte dalla riforma del condominio a partire dal 18/6/2013: il condominio deve essere dotato di un conto corrente condominiale -postale o bancario- sul quale l'amministratore deve obbligatoriamente far passare incassi e pagamenti.

 

Ogni condomino può chiedere di prendere visione degli estratti conto di questo conto corrente, od estrarne copia a proprie spese.

 

SITO INTERNET DEL CONDOMINIO

Ulteriore novità introdotta dalla riforma del condominio a partire dal 18/6/2013. L'assemblea può incaricare l'amministratore di attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalle delibere.

 

Ciò con approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito sono a carico dei condomini.

 

MOROSITà DEI CONDOMINI

Diverse sono le novità introdotte dalla riforma riguardo alla morosità dei condomini.

Innanzitutto la possibilità per l'amministratore di agire giudizialmente nei confronti dei condomini che non pagano le quote deliberate anche senza autorizzazione del condominio.

 

In base alle tabelle di ripartizione delle spese approvate dall'assemblea, infatti, egli può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo che costituisce titolo immediatamente esecutivo per tutte le azioni esecutive tipiche della riscossione coattiva (ipoteca, pignoramento, etc.), attivabili anche in caso di opposizione.

 

Da evidenziare che dal 18/6/2013 l'amministratore è obbligato -a meno che l'assemblea non decida di esonerarlo da quest'obbligo- ad agire giudizialmente contro i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (approvazione del rendiconto annuale) che ha determinato il credito.

 

Egli è tenuto inoltre a comunicare i dati dei condomini morosi ai terzi creditori del condominio rimasti insoddisfatti e che ne facciano richiesta.

L'azione di riscossione dei terzi creditori non può riguardare i condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver tentato (inutilmente) di ottenere soddisfazione agendo a livello giudiziale (con azioni esecutive) su quelli morosi.

è questa una novità molto importante perché, almeno sulla carta, indirizza le "attenzioni" dei creditori/fornitori del condominio verso i principali responsabili dei mancati pagamenti dei propri crediti, i condomini morosi, mettendo in secondo piano, giustamente, i condomini che pagano puntualmente.

 

Note:

- se il mancato pagamento da parte del condomino si protrae per sei mesi, l'amministratore può sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni a godimento separato;

- chi subentra nei diritti di un condomino (per esempio l'acquirente dell'unità immobiliare) è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

- chi cede i diritti sull'unità immobiliare (per esempio con la vendita della stessa) rimane obbligato solidalmente con la controparte (l'acquirente, in caso di vendita) per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore la copia autentica del titolo di trasferimento (il contratto di vendita, nel caso in esempio).

 

LAVORI SULLE PARTI DI PROPRIETà INDIVIDUALE

Qui di seguito alcuni principi di legge che riguardano lavori sulle parti di proprietà individuale:

- sulle parti di proprietà o sulle parti comuni assegnate ad uso individuale, il proprietario non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni o all'edificio (in termini di sicurezza, stabilità e preservazione del decoro architettonico). In ogni caso delle opere va data preventiva notizia all'amministratore che riferisce poi in assemblea. Questo nella sostanza il nuovo art. 1122 c.c. così come modificato dalla “riforma”. Nulla di più di un aggiornamento rispetto a quanto già affermato dalla giurisprudenza.

- le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (anche da satellite o via cavo) devono essere realizzati con il minimo danno per le parti comuni e le altre unità immobiliari, e preservando comunque il decoro architettonico.

- è possibile installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune, oltre che sulle parti di proprietà del condomino interessato. A tal fine l'assemblea dei condomini può, su richiesta degli interessati, ripartire l'uso del lastrico solare e delle superfici comuni. Per tale ripartizione è necessario il consenso della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio;

- e sempre obbligatoria una comunicazione all'amministratore se le opere comportano la necessità di modificare le parti comuni.

- il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del lastrico solare può elevare nuovi piani, a meno che le condizioni dell'edificio non lo consentano. Gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione se essa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o se diminuisce l'aria e la luce ai piani sottostanti. Chi esegue la sopraelevazione deve indennizzare gli altri condomini. Si veda in proposito l'art.1127 cc.

- l'assemblea, con approvazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio, può prevedere regole proprie o imporre cautele particolari a salvaguardia della sicurezza, della stabilità e del decoro architettonico dell'edificio.

 

LITI CONDOMINIALI E CONCILIAZIONE

Per le controversie in materia di condominio il foro competente (ovvero il giudice a cui rivolgersi) è quello del luogo ove si trova l'immobile, sia nel caso di lite tra condomini sia nel caso di lite tra condomini e condominio (vedi art.23 codice di procedura civile).

 

Prima di andare in causa è  sempre consigliabile (e comunque nuovamente obbligatorio dal 20/9/2013) tentare una conciliazione rivolgendosi ad uno degli organismi di mediazione autorizzati dal Ministero della giustizia, tra cui le camere di commercio,  ubicato nella circoscrizione del Tribunale della zona ove si trova il condominio.

 

In conciliazione il condominio può essere rappresentato dall'amministratore, previa delibera dell'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

La proposta di mediazione dovrà essere accettata dal condominio con la stessa maggioranza di cui sopra.

 

Nota: la conciliazione è tornata obbligatoria dal 20/9/2013 per effetto delle modifiche apportate al D.lgs.28/2010 dal Dl 69/2013 al fine di "sanare" il blocco sancito a suo tempo dalla Corte Costituzionale con sentenza n.272/2012.

 

UN CASO PARTICOLARE: IL CONDOMINIO MINIMO

Un condominio costituito da meno di otto condomini -detto condominio “minimo”- è sottoposto alle norme del codice civile così come i condominii più grandi, con esclusione di quelle che regolano gli obblighi dell'amministratore -e quindi anche la tenuta dei registri obbligatori- e di quelle che disciplinano il regolamento (necessario in caso di più di dieci condomini).

 

In questi casi la gestione è a volte difficoltosa, a meno che non ci sia piena armonia tra i condomini. Le norme del codice civile spesso non sono conosciute o vengono comunque disattese, e talvolta ciò può costituire un problema.

Se si devono prendere decisioni importanti è bene convocare un'assemblea, redigendo un ordine del giorno e comunicandolo a tutti i condomini. Per questo motivo, e soprattutto nei casi in cui si rendano necessari interventi sulle parti comuni, sarebbe bene che un amministratore venisse nominato, magari uno stesso dei condomini.

Ciò anche perché in caso di lavori sulle parti comuni diventa necessario attribuire al condominio un codice fiscale ed anche un conto bancario per organizzare pagamenti e fatturazioni e ripartire eventuali detrazioni fiscali legate ai lavori. La ripartizione delle spese dovrebbe avvenire in ragione dei millesimi di proprietà o al limite seguendo un criterio diverso ma concordato tra tutti i condomini.

 

                                                                                        

 

                                                                          fonte:aduc.it