Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 446

  • Dossier: Mercato immobiliare: compravendite e mutui di fonte notarile
  • Periodo: Febbraio - Marzo 2017

Mercato immobiliare: compravendite e mutui di fonte notarile

 III trimestre 2016

 

Nel terzo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (172.301) mostrano una crescita significativa, segnando un +19,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

La crescita delle transazioni immobiliari è pari al 17,7% per le unità ad uso abitativo e al 57,9% per i trasferimenti di immobili ad uso economico.

Il 92,2% delle convenzioni rogate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (158.798), il 7,4% quelli ad uso economico (12.710) e lo 0,5% quelli ad uso speciale e multiproprietà (793).

L'aumento delle compravendite per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari coinvolge tutte le aree del Paese. Valori sopra la media nazionale si registrano nel Nord-est (+29,3%) e nel Nord-ovest (+21,3%); più contenuti gli incrementi osservati nel Centro (+17,7%), nelle Isole (+12,8%) e al Sud (+12,0%).

La ripresa delle transazioni immobiliari è più pronunciata nei piccoli centri sia per il comparto abitativo (+18,2% contro +17,1% delle città metropolitane) sia per le unità ad uso economico (+63,1% contro +49,8%).

Complessivamente, nei primi 3 trimestri del 2016 le compravendite di immobili crescono del 19,8% rispetto allo stesso periodo del 2015.

Nel terzo trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (93.997) registrano un incremento del 9,8% rispetto allo stesso trimestre del 2015.

La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni superiori alla media nazionale nelle Isole (+12,9%), nel Nord-ovest (+11,8%) e nel Nord-est (+9,9%). Il Centro e il Sud registrano una variazione sempre positiva ma più modesta (rispettivamente +8,9% e + 5,4%).

Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca chiudono i primi nove mesi del 2016 con un aumento del 20,7%, per un totale di 291.589 convenzioni.

Ancora in crescita il mercato delle compravendite immobiliari

Nel terzo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (172.301) crescono del 19,9%, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente.

La ripresa interessa sia i trasferimenti di immobili ad uso economico (+57,9%) sia quelli del comparto abitativo (+17,7%).

Il 92,2% delle transazioni riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (158.798), il 7,4% unità immobiliari ad uso economico (12.710) e lo 0,5% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (793).

La crescita del mercato immobiliare nei vari comparti (abitativo e accessori e ad uso economico) coinvolge tutte le ripartizioni geografiche.

Per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari, gli incrementi più significativi si registrano nel Nord-est (+29,3%) e nel Nord-ovest (+21,3%); variazioni positive più contenute si osservano nel Centro (+17,7%), nelle Isole (+12,8%) e al Sud (+12,0%).

Il comparto dell’abitativo ed accessori segue l’andamento generale, con incrementi superiori alla media nazionale nel Nord-est (+25,0%) e nel Nord-ovest (+19,6%) e più contenuti al Centro (+15,6%), nelle Isole (+12,1%) e al Sud (+10,9%).

Nel comparto delle unità immobiliari ad uso economico il Nord-est registra la crescita tendenziale più decisa e superiore alla media nazionale (+101,0%), seguono Nord-ovest (+54,2%), Centro (+53,8%) Sud (+29,9%) e Isole (+25,9%).

Questo forte aumento può essere ricondotto alle agevolazioni fiscali introdotte dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, commi da 115 a 120, della legge 28 dicembre 2015, n. 208) che ha facilitato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci. La norma agevolativa è scaduta il 30 settembre 2016, a chiusura, dunque, del III trimestre (poi prorogata al 2017).

La ripresa delle transazioni immobiliari è più pronunciata nei piccoli centri sia per il comparto dell’abitativo (+18,2% contro +17,1% nelle città metropolitane) che per quello ad uso economico (+63,1% contro +49,8%).

Il settore immobiliare chiude complessivamente in positivo i primi nove mesi dell’anno (+19,8%), per un totale di 526.165 convenzioni notarili di compravendita, 86.876 in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La crescita riguarda sia il comparto abitazione ed accessori (+19,4%) che quello ad uso economico (+26,7%). In entrambi i comparti le compravendite crescono con valori sopra la media nazionale nel Nord-est (+22,6% nell’abitativo e +40,3 in quello ad uso economico) e nel Nord-ovest (+20,6% e +27,2%).

Nei primi nove mesi del 2016, sono soprattutto gli Archivi notarili distrettuali con sede nei piccoli centri a registrare la crescita maggiore delle convenzioni di compravendita, con valori superiori al dato nazionale sia nel settore dell’abitativo (+19,9% nelle piccole città e +18,8% nei grandi centri) che in quello economico (rispettivamente +27,4% e +25,6%).

In aumento anche mutui e altri finanziamenti

Nel terzo trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche sono stati 93.997 (+9,8% rispetto allo stesso periodo del 2015).

A livello territoriale, la crescita riguarda tutte le ripartizioni geografiche, con incrementi maggiori nelle Isole (+12,9%) nel Nord-ovest (+11,8) e nel Nord-est (+9,9%); più modesti gli aumenti registrati al Centro (+8,9%) e al Sud (+5,4%).

La crescita tendenziale più alta si registra per gli Archivi Notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane (+12,1%) rispetto a quelli con sede nei piccoli centri (+8,2%).

I primi nove mesi del 2016 si chiudono con una variazione positiva del 20,7%, per un totale di 291.589 convenzioni (+50.061 unità rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente).

Glossario

Archivio notarile distrettuale: fa parte dell’amministrazione del Ministero della Giustizia e ha il compito di conservare gli atti dei notai cessati, controllare l’esercizio della funzione notarile, regolarizzare gli atti notarili depositati, pubblicare i testamenti e gestire il registro generale dei testamenti, rilasciare le copie degli atti conservati. In Italia sono attualmente presenti 94 Archivi notarili distrettuali.

Atto notarile: espressione formale di volontà di un singolo o di un gruppo associato reso dinanzi ad un notaio.

Convenzione: accordo o contratto contenuto in un atto notarile.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari: convenzioni relative alla compravendita di fabbricati rurali non costituenti pertinenze di fondo agricolo; di unità immobiliari ad uso abitazione e accessori; di unità immobiliari ad uso ufficio; di unità immobiliari ad uso artigianale, commerciale ed industriale; di unità immobiliari ad uso speciale (esclusi posti barca); di multiproprietà.

Convenzione di compravendita di fabbricati rurali, non costituenti pertinenze di fondo agricolo: bene strumentale per l’esercizio dell’attività agricola (art. 9 del DL 557/93 e successive modifiche e integrazioni). Categoria catastale D/10.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari ad uso ufficio: categoria catastale A/10.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari ad uso artigianale, commerciale, industriale: categorie catastali C/1, C/3 e D (esclusa D/10).

Mutui con costituzione di ipoteca: convenzioni relative a concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni verso le banche; convenzioni relative a concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni verso soggetti diversi dalle banche. Tra i mutui garantiti da ipoteca immobiliare rientrano quelli chiesti dalle famiglie per l’acquisto della casa.

Nota metodologica

La rilevazione sull’attività notarile è condotta dall’Istat dal 1997. La statistica ufficiale si è, così, dotata di un apprezzabile impianto metodologico per la rilevazione, l’analisi e la diffusione dell’attività notarile, rispondendo contemporaneamente tanto ad un mai ridimensionato interesse ed obbligo giuridico in materia, quanto ad una variegata domanda informativa di settore degli stakeholder e dell’opinione pubblica.

Essa si svolge presso tutti i notai in esercizio nel territorio nazionale, pari a circa 5.000. I notai trasmettono trimestralmente i dati statistici agli Archivi notarili distrettuali di appartenenza, i quali provvedono, dopo averne verificato la completezza e la qualità, ad inviarli all’Ufficio centrale archivi notarili. Quest’ultimo, dopo aver effettuato ulteriori controlli, li invia all’Istat.

Il modello utilizzato per la rilevazione offre una visione completa dell’attività notarile ed un insieme di informazioni rilevanti sotto il profilo socio-economico per l’intera collettività. Le convenzioni stipulate dai notai sono raggruppate per evidenziare i fenomeni più rilevanti.

Tra le principali convenzioni contenute nella categoria “Atti traslativi a titolo oneroso” vi è quella della compravendita di unità immobiliari, opportunamente distinta in funzione della loro destinazione: immobili ad uso abitativo; immobili adibiti ad uso economico; unità adibite ad uso speciale; multiproprietà. Tra le convezioni contenute nella categoria “Atti di garanzia” vi sono le concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni distinte a seconda che siano concesse dal settore bancario o da soggetti diversi dalle banche.

Il computo trimestrale delle compravendite immobiliari si riferisce al numero di convenzioni contenute negli Atti Notarili del trimestre di riferimento.

In particolare, ai fini del calcolo delle convenzioni relative alle compravendite di immobili, sia di tipo residenziale che economico, i notai registrano una convenzione di compravendita per ogni quota pari o superiore al 50%. In altri termini, la fattispecie rilevante ai fini della statistica si concretizza anche quando oggetto del trasferimento è una quota, purché la stessa, nel complesso dei negozi contenuti in uno stesso atto, non sia inferiore al 50% dell’intero.

Tra le compravendite di immobili ad uso abitativo si considerano anche le loro pertinenze se contenute nella stessa convenzione. In particolare queste comprendono tutte le categorie catastali A - esclusa A/10 e C - escluse C/1 e C/3 e D.

Tra le compravendite di immobili adibiti ad uso economico sono considerati i fabbricati rurali, le unità immobiliari ad uso ufficio, ad uso artigianale, commerciale ed industriale. Queste comprendono le categorie catastali A/10, C/1, C/3 e D.

Le unità immobiliari ad uso speciale (esclusi posti barca) comprendono la categoria catastale B.

A causa delle diverse modalità di conteggio, delle differenti unità di analisi (le convenzioni presenti negli atti notarili per l’Istat o le unità immobiliari per l’Agenzia delle Entrate), delle categorie catastali considerate e della diseguale copertura territoriale, i dati presentati nella statistica flash non sono comparabili con i dati rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, sebbene la fonte originaria, le transazioni di compravendita di fronte ad un notaio, sia la stessa.

A livello territoriale, l’Istat pubblica i dati disaggregati sia a livello di ripartizione geografica che di tipologia di centri urbani. Le ripartizioni geografiche sono così individuate:

Nord-ovest: Piemonte, Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste, Liguria, Lombardia;

- Nord-est: Trentino-Alto Adige/Südtirol, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna;

- Centro: Toscana, Umbria, Marche, Lazio;

- Sud: Abruzzo, Molise, Campania, Basilicata, Calabria,

- Isole: Sicilia, Sardegna.

La disaggregazione per tipologia di centri urbani è così individuata:

- Centri metropolitani: capoluoghi di provincia centro delle 15 città metropolitane previste dalla legge n.142/1990, dalla legge delega n.42/2009 e, per le regioni a statuto speciale, dalle rispettive leggi regionali : Milano, Torino, Venezia, Trieste, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Reggio Calabria, Messina, Catania, Palermo, Cagliari.

-Altre città: capoluoghi di provincia che non sono centro delle 15 città metropolitane previste dalla legge n.142/1990, dalla legge delega n.42/2009 e, per le regioni a statuto speciale, dalle rispettive leggi regionali e tutte le altre città non capoluoghi di provincia.

 

fonte: ISTAT