Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 448

  • Dossier: L’usucapione
  • Periodo: Marzo 2017

L’usucapione

L'usucapione è definita "il mezzo in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo e, talora, di altri requisiti, si produce l'acquisto dlla proprietà o dei diritti reali di godimento". Il codice civile se ne occupa negli articoli dal 1158 al 1167.

 

La si può anche definire quel passaggio di un diritto, in cui un soggetto - il proprietario "inerte"- perde la titolarità di un bene mentre un altro soggetto - quello effettivamente in possesso del bene, che se ne occupa- contemporaneamente lo acquisisce.

 

Non è possibile acquisire un diritto diverso da quello esercitato: per esempio chi - senza titolo ma solo possedendo - esercitasse di fatto un diritto connotabile come affitto, non potrebbe usucapire un diritto di proprietà sul bene.

 

Possono venire usucapiti esclusivamente la proprietà e i cosiddetti diritti reali di godimento, ovvero l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, le servitù, etc.

 

TEMPI

Schematicamente parlando, i tempi necessari per l'usucapione sono:

- 20 anni di possesso continuato per i beni immobili;

- 10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non è proprietario dell'immobile, in presenza però di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto. Stessa cosa anche per gli altri diritti reali di godimento già detti;

- 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;

- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di titolo idoneo. Se il possessore è in mala fede occorre invece che passino 20 anni;

- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;

- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto.

 

Note:

- quella che si perfeziona in venti anni è detta usucapione ordinaria. Le altre sono usucapioni brevi.

- due parole sulla buona fede. Essa corrisponde all'ignoranza di ledere, con il proprio possesso, un diritto altrui, e deve esistere al momento in cui si acquista il possesso. Ovvio che tale "buona fede" dell'acquirente può essere contestata considerando la concreta possibilità a carico di quest'ultimo di poter accertare (o comunque di poter nutrire consistenti dubbi), tramite verifica dei registri immobiliari, l'effettiva proprietà in testa al suo alienante.

 

L'acquisizione del diritto per usucapione avviene ex-lege, nel momento stesso in cui matura il termine previsto. Chi acquisisce il diritto può tuttavia promuovere un "giudizio di accertamento" dell'usucapione per ottenere definitivamente un titolo utile per la trascrizione.

 

Sono esclusi dall'usucapione i diritti aventi per oggetto beni demaniali e del patrimonio dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

 

UN CASO PARTICOLARE: usucapione speciale per i fondi rustici

Caso a sé è quello relativo all'acquisto per usucapione del diritto di proprietà su fondi rustici (e relativi immobili) posti nelle zone montane così come definite dalla legge n. 1102/71, art.3 o nei Comuni "a basso reddito" . In questo caso sono sufficienti 15 anni di ininterrotto possesso a titolo di proprietà.

Nel solito caso di acquisto da parte di terzo di buona fede da soggetto non proprietario, con atto regolarmente trascritto, sono sufficienti 5 anni dalla trascrizione - senza che l'usucapione venga interrotta - per confermare la regolarità del trasferimento. Si discute sulla difficoltà che - trattandosi di fondi rustici - si può creare per la necessità della trascrizione.

Nel caso in cui venga venduto un fondo confinante con un altro la cui proprietà sia stata usucapita, se il proprietario di quest'ultimo non ha fatto conoscere al vicino la sua posizione di proprietario, non può legittimamente pretendere di venirne informato per poter usufruire della prelazione prevista per i fondi rustici.

 

REQUISITI

I requisiti dell'usucapione sono:

- il decorso del tempo;

- il possesso, che deve essere continuo (non interrotto) e privo di vizi.

 

La continuità

Perchè si possa avere usucapione il possesso deve manifestarsi permanentemente, senza interruzioni di alcun tipo. Allo stesso tempo ci dev'essere la totale inerzia dell'effettivo proprietario, che di fronte al manifestarsi di tale possesso deve rimanere indifferente e inattivo.

Per essere chiari, è del tutto diverso il caso in cui il possesso venga meramente "tollerato" con spirito di accondiscendenza per ragioni di amicizia e/o buona vicinanza, quindi con una sorta di accordo (del tipo "ti consento di passare sul mio terreno").

 

Si può fare un esempio pratico evidenziando nel contempo la differenza tra "detenzione" di un bene e possesso dello stesso. Se un amico ci ha prestato la bicicletta essa è in nostra detenzione, custodia, e ciò non può dare inizio ad alcun iter di usucapione. Se però noi decidiamo ad un certo punto di non restituirla e comunichiamo all'amico l'intenzione di entrarne in "possesso", da quel momento può partire l'iter dell'usucapione, con il tacito consenso dell'amico. Ovvio che qualora questi ci intimi di restituire la bicicletta, venga a riprendersela o ci invii una lettera dove puntualizza che dobbiamo renderla perchè sua, allora tutta la "procedura" di usucapione si annullerà.

Non basta solo che l'amico non chieda più la bicicletta indietro per diversi anni, è necessario che lo faccia dopo essere stato informato della nostra intenzione di diventare "proprietari" della bicicletta.

 

è da rilevare che la prova della continuità del possesso grava sul soggetto che intende far valere l'usucapione. è una prova difficilissima da fornire, perchè si tratta di dimostrare il possesso continuato, giorno per giorno, per tutto l'arco di tempo richiesto.

 

L'interruzione si può avere perchè il diritto non viene esercitato per un certo periodo di tempo (minimo un anno), partendo dal giorno a cui si può far risalire la cessazione del possesso (interruzione naturale) oppure per effetto di atti giuridici intervenuti, tipicamente l'azione con la quale l'effettivo proprietario rivendica il proprio diritto (interruzione civile per "azione di rivendicazione").

 

Se quindi per almeno un anno il soggetto interessato ad usucapire il diritto non lo esercita, (a causa della perdita del possesso del bene, dell'abbandono dello stesso, dell'intervento di un terzo, di un evento naturale, etc.) si ha interruzione e tutto l'"iter" di usucapione viene annullato.

In tal caso il possesso può essere recuperato con un'azione specifica che consente di annullare l'interruzione ("azione di reintegrazione"), da farsi entro lo stesso termine di un anno.

 

Si ha interruzione anche quando il possessore, con un atto, riconosce l'altrui diritto e quindi esprime la volontà di attribuire all'effettivo titolare il diritto reale da lui esercitato.

 

è bene precisare che l'interruzione civile delll'usucapione, proprio perchè essa è una "prescrizione acquisitiva", segue le regole dell'interruzione della prescrizione.

Essa non può quindi esser rilevata d'"ufficio" (da un giudice) ma deve essere opposta dalla parte interessata con uno specifico atto giudiziale (per esempio l'azione di rivendica del proprietario).

In particolare per le usucapioni che riguardano gli immobili la Cassazione si è più volte espressa sancendo che l'interruzione può aversi - oltre che con un atto che comporti la perdita materiale del potere del possessore sulla cosa per almeno un anno -, con "atti giudiziali diretti ad ottenere la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente". Occorre quindi la notifica di un atto di citazione a cui segua un'azione davanti al giudice. Non basta la notifica di una "semplice" diffida o messa in mora che risultino ignorate (Cassazione sentenza 9845/03).

 

Mancanza di vizi

L'azione di possesso che determina l'inizio dell'usucapione non può esprimersi in maniera violenta o clandestina.

 

Si ha violenza quando il possesso è iniziato contro la volontà espressa dell'effettivo proprietario mediante uso di forza fisica (per esempio una rapina).

La clandestinità si ha invece quando la presa di possesso avviene con artifizi che la nascondano all'effettivo proprietario o in modo tale che quest'ultimo non possa accorgersene, per esempio perchè assente (per esempio il furto).

 

L'usucapione inizia a decorrere solo dal momento in cui violenza e coercizione -  o, nel caso, clandestinità - vengono a cessare.

 

Un altro importante requisito: si usucapisce solo il diritto esercitato

Come già accennato, non è possibile esercitare un certo diritto reale ed acquisirne un altro. Esercitando per esempio un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, etc.), non si potrà usucapire la proprietà. Nel caso in cui questo diritto reale si tramuti in proprietà, l'usucapione del diritto di proprietà inizia a decorrere da quando il diritto esercitato è mutato, e si è iniziato ad esercitare quest'ultimo.

 

fonte: sosonline.aduc.it