Dossier della Rivista Aste Giudiziarie n. 454

  • Dossier: Mercato immobiliare: compravendite e mutui di fonte notarile
  • Periodo: Giugno 2017

Mercato immobiliare: compravendite e mutui di fonte notarile IV trimestre 2016

Nel IV trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (202.652) crescono del 10,3% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, chiudendo positivamente il 2016 che aveva già registrato elevati tassi di crescita tendenziale nei primi tre trimestri (rispettivamente +18,2%, +21,0% e +19,9%).

 

La crescita tendenziale delle transazioni immobiliari è pari al 10,7% per le unità ad uso abitativo e al 4,4% per i trasferimenti ad uso economico. Le convezioni notarili di compravendita stipulate nel settore ad uso speciale e multiproprietà registrano, invece, un calo pari allo 0,2%.

 

Il 93,7% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (189.899), il 5,7% quelli ad uso economico (11.607) e lo 0,6% quelli ad uso speciale e multiproprietà (1.146).

 

La crescita tendenziale del mercato immobiliare coinvolge tutte le ripartizioni geografiche. Gli incrementi più significativi si registrano nel Nord-est (+13,8%) e nel Nord-ovest (+11,8%); variazioni più contenute si osservano nel Centro (+7,8%), nel Sud (+7,3%) e nelle Isole (+7,0%).

Il settore dell’abitativo segue lo stesso andamento di quello generale con valori sopra la media nazionale nel Nord-est (+14,7%) e nel Nord-ovest (+12,5%) e con aumenti più modesti nel Centro (+7,9%) e nel Sud e Isole (+7,3% per entrambe).

Il comparto economico si attesta su valori sopra la media nazionale al Sud (+7,6%) e nel Nordovest (+5,7%); incrementi più lievi caratterizzano il Centro (+3,2%), le Isole (+2,8) e il Nord-est (+1,4).

La contrazione tendenziale registrata invece nei trasferimenti di proprietà ad uso speciale e multiproprietà riguarda soprattutto il Nord-ovest (-21,0%) e meno marcatamente le Isole (-4,6%).

Le altre ripartizioni geografiche, al contrario, segnano una crescita: il Centro e il Nord-est registrano gli incrementi più consistenti (rispettivamente +35,3% e +21,3%); più lieve l’aumento registrato al Sud (+0,3%).

Su base tendenziale, le transazioni immobiliari complessive registrate negli Archivi delle città metropolitane si attestano su valori di crescita similari a quelli registrati negli Archivi dei centri minori (rispettivamente +10,4% e +10,2%).

 

Nel complesso del 2016 si registra una crescita generale leggermente più marcata nei piccoli centri. A partire da questo comunicato, l’Istat rende disponibili anche i dati destagionalizzati ovvero depurati, mediante apposite tecniche statistiche, dalle fluttuazioni attribuibili alla componente stagionale e, se significativi, dagli effetti di calendario. Si amplia, in questo modo, l’offerta informativa dei dati di fonte notarile che per la prima volta possono essere letti anche da un punto di vista congiunturale.

 

Nel IV trimestre 2016 si registrano variazioni congiunturali negative per il complesso delle transazioni immobiliari (-2,1%), dopo una iniziale decelerazione già rilevata nel III trimestre 2016 (+2,6%), rispetto agli elevati tassi di crescita registrati nei trimestri precedenti (+5,2% nel I trimestre e +5,1% nel II).

 

Il comparto dell’abitativo, in particolare, segna una variazione congiunturale negativa pari a -1,5% nel IV trimestre, dopo gli incrementi registrati nei trimestri precedenti (rispettivamente +5,2%, +5,1%,+2,2%).

 

I trasferimenti di proprietà nel comparto degli immobili ad uso economico segnalano la flessione più forte a livello nazionale (-10,8%). Anche in questo caso il dato del IV trimestre è in controtendenza rispetto ai precedenti trimestri, caratterizzati da andamenti positivi: +6,0%, +5,7%, + 9,8% rispettivamente nel I, II e III trimestre.

 

La diminuzione congiunturale nel settore economico è il riflesso della crescita straordinaria registrata nel III trimestre, derivante dalle agevolazioni fiscali introdotte dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, commi da 115 a 120, della legge 28 dicembre 2015, n. 208), che ha facilitato e accelerato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci.

 

La norma agevolativa è scaduta il 30 settembre 2016, a chiusura del III trimestre, poi prorogata al 2017.

 

Nel IV trimestre 2016, anche i trasferimenti di immobili ad uso speciale e multiproprietà registrano una diminuzione congiunturale (-2,5%), già presente nel III trimestre (-3,1%), in controtendenza ai valori di crescita nel I e II trimestre (rispettivamente +3,2% e +2,3%).

 

Le variazioni congiunturali riguardanti il complesso delle convenzioni di compravendita immobiliare sono negative in tutte le ripartizioni geografiche: Isole (-3,5%), Centro (-3,1%), Sud (-2,7%), Nord-ovest (-2,3%) e Nord-est (-0,1%).

 

Anche nel settore dell’abitativo la contrazione del IV trimestre riguarda tutte le ripartizioni geografiche, fatta eccezione per il Nord-est, dove il mercato delle compravendite rimane stabile.

 

Le variazioni negative maggiori si registrano nelle Isole (-3,2%), nel Centro (-2,9%) e al Sud (-1,6%); più lieve la variazione riscontrata nel Nord-ovest (-1,3%).

 

Nel comparto economico le variazioni negative, rispetto al trimestre precedente, interessano tutte le ripartizioni geografiche e in particolar modo il Sud (-17,1%) e il Nord-ovest (-16,5%). Variazioni più contenute si registrano nelle Isole (-9,9%), nel Centro (-6,2%) e nel Nord-est (-1,0%).

Per i trasferimenti di immobili ad uso speciale si individuano dinamiche congiunturali diversificate con una variazione negativa nel Centro (-6,0%), nel Nord-ovest (-4,1%) e nel Nord-est (-0,6%), un modesto incremento nelle Isole (+1,5%) e una stabilità nel Sud (0,0%).

 

Le compravendite immobiliari nell’anno 2016

Considerando l’intero 2016, il mercato immobiliare italiano segna una forte ripresa registrando un incremento del 17,0% rispetto all’anno precedente, per un totale di 728.817 trasferimenti di unità immobiliari, 105.742 in più rispetto al 2015.

 

L’aumento dei trasferimenti di proprietà si registra in tutti i settori: +16,8% nell’abitativo (con 680.836 unità immobiliari); +19,9% nell’economico (con 44.079 unità); +8,4% nel settore ad uso speciale e multiproprietà (con 3.902 unità esclusi i posti barca).

 

Per il complesso delle transazioni di immobili, il Nord-est (+20,7%) e il Nord-ovest (+18,2%) si distinguono per un ritmo di crescita più sostenuto rispetto al Centro (+15,1%), al Sud (+ 14,1%) e alle Isole (+13,5%).

Il comparto dell’abitativo ed accessori segue l’andamento generale, con incrementi superiori alla media nazionale nel Nord-est (+20,3%) e nel Nord-ovest (+18,2%) e più contenuti al Centro (+15,0%), al Sud (+13,9%) e nelle Isole (+13,5%).

 

Anche per il settore economico è il Nord-est a registrare la crescita annua più forte rispetto alla media nazionale (+28,1%), seguito dal Nord-ovest (+20,5%), dal Sud (+16,9%), dal Centro (+14,8%) e dalle Isole (+14,6%).

 

Sono soprattutto gli Archivi dei piccoli centri a registrare la crescita maggiore delle convenzioni di compravendita nell’anno, sia nel settore dell’abitativo (+17,1% nelle piccole città e +16,5% nei grandi centri) sia in quello economico (rispettivamente +20,5% e +19,1%).

 

In una prospettiva temporale più ampia, ponendo il 2006 come anno base è possibile osservare come i numeri indici, calcolati sui dati grezzi annuali, riferiti al complesso delle convezioni notarili per trasferimenti immobiliari siano andati progressivamente decrescendo fino a quasi dimezzarsi nel 2013 (52,4). Il 2014 segna un punto di svolta per la ripresa del mercato immobiliare (53,2), che prosegue a crescere fino a raggiungere 65,5 nel 2016.

 

Nello stesso arco temporale i dati destagionalizzati per trimestre, possono cogliere in maniera più adeguata l’evoluzione congiunturale dell’indicatore di crescita del mercato immobiliare.

Fissando il 2006 come anno base, gli indici trimestrali destagionalizzati riferiti al complesso delle convezioni notarili per trasferimenti immobiliari sono andati progressivamente decrescendo fino a dimezzarsi nel IV trimestre 2013 (49,8). Dal I trimestre 2014 il mercato immobiliare comincia a dare segnali di ripresa (52,9) e continua a crescere in modo più regolare dal II trimestre 2015 (53,3) fino a raggiungere nel III e IV trimestre 2016 i valori più alti degli ultimi tre anni (rispettivamente 65,8 e 64,4).

 

L’indice destagionalizzato dei trasferimenti immobiliari ad uso abitativo ed accessori segue l’andamento generale, toccando il minimo storico nel IV trimestre 2013 (50,2). L’indice comincia poi a risalire a partire dal I trimestre 2014 (53,2,), accelera la crescita a partire dal II trimestre 2015 (53,7), fino a raggiungere 66,1 e 65,1, rispettivamente nel III trimestre e IV trimestre 2016.

 

Nel settore economico, l’indice destagionalizzato è più che dimezzato nel IV trimestre 2013 (48,1), segue poi un andamento discontinuo seppure con qualche segnale di ripresa ma è dal IV trimestre 2015 che la crescita si fa più consistente, raggiungendo gli incrementi più significativi nel

II e III trimestre 2016, rispettivamente 60,8 e 66,7.

 

Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca

Nel IV trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche sono stati 108.584 (+8,1% rispetto allo stesso periodo del 2015).

 

La crescita tendenziale riguarda tutte le ripartizioni geografiche, con un incremento superiore alla media nazionale nel Nord-ovest (+10,5); più modesti gli aumenti registrati nel Nord-est (+7,8%), nel Centro (+7,4%), al Sud (+6,2%) e nelle Isole (+4,0%). La crescita tendenziale più alta si registra per gli Archivi Notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane (+10,0%) rispetto a quelli con sede nei piccoli centri (+6,7%).

 

Su base congiunturale, nel IV trimestre 2016 i mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca crescono dell’1,4% a livello nazionale, segnando di nuovo un andamento positivo rispetto al III trimestre (-1,4%) e maggiormente in linea con i primi due trimestri (+3,0% e +5,2% nel I e nel II trimestre).

 

Rispetto al trimestre precedente, nel IV la ripresa interessa soprattutto il Nord-ovest (+3,0%) e il Sud (+2,3%); più contenuti gli incrementi registrati nel Nord-est (+0,9%) e nel Centro (+0,4%); mentre è negativa la variazione rilevata nelle Isole (-2,6%).

 

Il 2016 è un anno positivo per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: +17,0% la crescita sul 2015, per un totale di 400.173 convenzioni (+58.217 unità).

 

Gli aumenti più significativi si rilevano nelle Isole (+20,3%) e nel Nord-ovest (+18,3%). Variazioni sotto la media nazionale, ma comunque molto positive, si osservano nel Centro (+16,9%), al Sud (+16,4%) e nel Nord-est (+14,7%).

 

Sono soprattutto gli Archivi delle città metropolitane a mostrare una ripresa delle transazioni, con una crescita rispetto all’anno precedente del 19,0%, a fronte di quella più contenuta registrata presso gli Archivi dei centri minori (+15,6%).

 

La serie storica dei numeri indici dei dati grezzi tra il 2006, anno di picco positivo, e il 2016, segna una marcata flessione dei mutui, dei finanziamenti e delle altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare che ha il suo minimo storico nel 2013 (43,9). A partire dal 2014, si registrano lievi segnali di ripresa (48,0) che proseguono nel 2015 (59,1) e si consolidano nel 2016 (69,1).

 

I dati destagionalizzati per trimestre contribuiscono a cogliere in maniera più adeguata l’evoluzione congiunturale dell’indicatore di crescita di queste forme di finanziamento.

 

Fissando il 2006 come anno base, è possibile osservare come gli indici trimestrali destagionalizzati siano andati progressivamente decrescendo fino a raggiungere nel III trimestre 2013 il valore di minimo (41,8). A partire dal IV trimestre 2013, gli indici delle convenzioni notarili per i mutui cominciano gradualmente a crescere fino a raggiungere i valori più consistenti degli ultimi tre anni nel II, III e IV trimestre 2016, rispettivamente 68,1, 67,1 e 68,1.

 

Glossario

Archivio notarile distrettuale: fa parte dell’amministrazione del Ministero della Giustizia e ha il compito di conservare gli atti dei notai cessati, controllare l’esercizio della funzione notarile, regolarizzare gli atti notarili depositati, pubblicare i testamenti e gestire il registro generale dei testamenti, rilasciare le copie degli atti conservati. In Italia sono attualmente presenti 94 Archivi notarili distrettuali.

Atto notarile: espressione formale di volontà di un singolo o di un gruppo associato reso dinanzi ad un notaio.

Convenzione: accordo o contratto contenuto in un atto notarile.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari: convenzioni relative alla compravendita di fabbricati rurali non costituenti pertinenze di fondo agricolo; di unità immobiliari ad uso abitazione e accessori; di unità immobiliari ad uso ufficio; di unità immobiliari ad uso artigianale, commerciale ed industriale; di unità immobiliari ad uso speciale (esclusi posti barca); di multiproprietà.

Convenzione di compravendita di fabbricati rurali, non costituenti pertinenze di fondo agricolo: bene strumentale per l’esercizio dell’attività agricola (art. 9 del DL 557/93 e successive modifiche e integrazioni). Categoria catastale D/10.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari ad uso ufficio: categoria catastale A/10.

Convenzione di compravendita di unità immobiliari ad uso artigianale, commerciale, industriale: categorie catastali C/1, C/3 e D (esclusa D/10).

Dati destagionalizzati: dati depurati mediante apposite tecniche statistiche, dalle fluttuazioni attribuibili alla componente stagionale (dovuta a fattori metereologici, consuetudinari, legislativi, ecc.) e, se significativi, dagli effetti di calendario. Questa trasformazione dei dati è la più idonea a cogliere l’evoluzione congiunturale di un indicatore.

Mutui con costituzione di ipoteca: convenzioni relative a concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni verso le banche; convenzioni relative a concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni verso soggetti diversi dalle banche. Tra i mutui garantiti da ipoteca immobiliare rientrano quelli chiesti dalle famiglie per l’acquisto della casa.

Numero indice: è un numero che esprime il variare dell'intensità di un dato fenomeno in circostanze diverse.

Numeri indici a base fissa: I numeri indici a base fissa misurano la variazione nel tempo di un dato fenomeno e vengono calcolati scegliendo un momento o un luogo che funge da base per i restanti.

Variazione congiunturale: variazione del valore di un indicatore rispetto al mese o trimestre immediatamente precedente. Può essere calcolata in percentuale o in valore assoluto e si calcola su dati destagionalizzati.

Variazione tendenziale variazione percentuale del valore di un indicatore rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

 

Nota metodologica

La rilevazione sugli atti e le convenzioni stipulati presso i notai Introduzione e quadro normativo La rilevazione statistica sugli atti e le convenzioni stipulati presso i notai ha come obiettivo primario la rilevazione, l’analisi e la diffusione dell’attività notarile, rispondendo contemporaneamente tanto ad un interesse ed obbligo giuridico in materia, quanto ad una variegata domanda informativa di settore degli stakeholder e dell’opinione pubblica.

Le statistiche notarili inizialmente raccolte dal Ministero di Grazia e Giustizia sono state trasferite all’ISTAT dal 24 marzo 1938 con il Regio decreto n. 402.

Con il decreto ministeriale 4 luglio 1989 (Gazzetta Ufficiale n.172 del 1989) è stata approvata la tabella dei codici statistici da indicare nei repertori notarili; tali codici sono stati modificati da ultimo con il decreto ministeriale del 4 novembre 1996 che ha determinato anche le caratteristiche tecniche per la trasmissione informatizzata dei relativi dati agli archivi notarili distrettuali.

I dati sono organizzati secondo i modelli dei repertori notarili approvati con il decreto ministeriale del 6 novembre 1991.

 

La raccolta delle informazioni

La rilevazione si svolge presso tutti i notai in esercizio nel territorio nazionale, pari a circa 5.000. I notai trasmettono trimestralmente i dati statistici agli Archivi notarili distrettuali di appartenenza, i quali provvedono, dopo averne verificato la completezza e la qualità, ad inviarli all’Ufficio centrale archivi notarili. Quest’ultimo, dopo aver effettuato ulteriori controlli, li invia all’Istat.

Pertanto gli organi della raccolta dei dati sono:

- Archivi notarili distrettuali, che hanno il compito di:

- ricevere trimestralmente le informazioni trasmesse dai notai (la trasmissione è informatica);

- verificare la completezza e la qualità dei dati ricevuti;

- promuovere gli eventuali solleciti per gli inadempienti;

- procedere ad assemblare i dati a livello distrettuale;

- trasmettere i dati riepilogati all’Ufficio Centrale Archivi Notarili.

- Ufficio Centrale Archivi Notarili, che ha il compito di:

- ricevere i dati dagli Archivi distrettuali notarili;

- verificare la completezza e la qualità dei dati ricevuti;

- promuovere gli eventuali solleciti per gli Archivi notarili inadempienti;

- assemblare i dati in un unico file;

- trasmettere i dati all’ISTAT.

- Istituto Nazionale di Statistica (Istat), che ha il compito di:

- provvedere alle previste elaborazioni per il calcolo degli indicatori e la diffusione dei dati elaborati, previa verifica sulla qualità e completezza dei dati ricevuti.

Il modello utilizzato per la rilevazione offre una visione completa dell’attività notarile, le convenzioni stipulate dai notai sono raggruppate per evidenziare i fenomeni più interessanti, al fine di fornire un insieme di informazioni rilevanti sotto il profilo socio-economico per l’intera collettività.

 

I contenuti

Per soddisfare obiettivi incrementali di completezza, qualità ed efficienza della costruzione di informazione statistica sull’Attività Notarile, nel 1995 l’indagine di titolarità dell’ISTAT è stata ristrutturata e attualmente prende in esame: 1) Atti traslativi a titolo oneroso; 2) Atti costitutivi a titolo oneroso; 3) Atti di alienazione a titolo gratuito; 4) Atti costitutivi a titolo gratuito; 5) Atti permutativi; 6) Atti dichiarativi; 8) Atti di natura obbligatoria; 9) Rapporti di natura associativa; 10) Rapporti di famiglia; 11) Atti amministrativo-giudiziari; 12) Successioni; 13) Urbanistico-edilizia; 14) Protesti; 15) Vidimazioni e certificazioni.

Nell’ambito di ciascuna categoria sono stati poi opportunamente selezionati quegli atti che, anche sulla scorta dei tabulati dell’anagrafe tributaria, sono risultati più ricorrenti, tralasciando quelli per i quali la frequenza è apparsa meno significante.

Per determinati oggetti negoziali è stata inoltre operata una distinzione in funzione della loro destinazione (abitazione, ufficio, laboratorio artigianale, edificio commerciale, industriale o a destinazione speciale). Anche per i terreni è stata creata una limitata suddivisione in funzione della loro destinazione urbanistica. Talvolta la distinzione è avvenuta sulla base del diritto oggetto della convenzione (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, abitazione, uso, ecc.). Altre volte, ancora, sono state considerate particolari tipologie di negozi giuridici (multiproprietà, contratti preliminari, procure, ecc.).

 

L’elaborazione dei dati

Le elaborazioni eseguite per la Statistica Flash si concentrano sulle principali convenzioni contenute nella categoria “Atti traslativi a titolo oneroso”, tra le quali vi è quella della compravendita di unità immobiliari (opportunamente distinta in funzione della loro destinazione: immobili ad uso abitativo; immobili adibiti ad uso economico; unità adibite ad uso speciale; multiproprietà) e nella categoria “Atti di garanzia” al cui interno vi sono le concessioni di ipoteca immobiliare a garanzia di mutuo, finanziamento ed altre obbligazioni, distinte a seconda che siano concesse dal settore bancario o da soggetti diversi dalle banche. Il computo trimestrale delle compravendite immobiliari si riferisce al numero di convenzioni contenute negli Atti Notarili del trimestre di riferimento. In particolare, ai fini del calcolo delle convenzioni relative alle compravendite di immobili, sia di tipo residenziale sia economico, i notai registrano una convenzione di compravendita per ogni quota pari o superiore al 50%. In altri termini, la fattispecie rilevante ai fini della statistica si concretizza anche quando oggetto del trasferimento è una quota, purché la stessa, nel complesso dei negozi contenuti in uno stesso atto, non sia inferiore al 50% dell’intero. Tra le compravendite di immobili ad uso abitativo si considerano anche le loro pertinenze se contenute nella stessa convenzione. In particolare queste comprendono tutte le categorie catastali A - esclusa A/10 e C - escluse C/1 e C/3 e D. Tra le compravendite di immobili adibiti ad uso economico sono considerati i fabbricati rurali, le unità immobiliari ad uso ufficio, ad uso artigianale, commerciale ed industriale. Queste comprendono le categorie catastali A/10, C/1, C/3 e D.

 

Le unità immobiliari ad uso speciale (esclusi posti barca) comprendono la categoria catastale B. A causa delle diverse modalità di conteggio, delle differenti unità di analisi (le convenzioni presenti negli atti notarili per l’Istat o le unità immobiliari per l’Agenzia delle Entrate), delle categorie catastali considerate e della diseguale copertura territoriale, i dati presentati nella statistica flash non sono comparabili con i dati rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, sebbene la fonte originaria, le transazioni di compravendita di fronte ad un notaio, sia la stessa.

A livello territoriale, l’Istat pubblica i dati disaggregati sia a livello di ripartizione geografica che di tipologia di centri urbani. Le ripartizioni geografiche sono così individuate:

- Nord-ovest: Piemonte, Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste, Liguria, Lombardia;

- Nord-est: Trentino-Alto Adige/Sudtirol, Veneto, Friuli-Venezia Giulia,  Emilia-Romagna;

- Centro: Toscana, Umbria, Marche, Lazio;

- Sud: Abruzzo, Molise, Campania, Basilicata, Calabria,

- Isole: Sicilia, Sardegna.

La disaggregazione per tipologia di centri urbani è così individuata:

- Centri metropolitani: capoluoghi di provincia centro delle 15 città metropolitane previste dalla legge n.142/1990, dalla legge delega n.42/2009 e, per le regioni a statuto speciale, dalle rispettive leggi regionali : Milano, Torino, Venezia, Trieste, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Reggio Calabria, Messina, Catania, Palermo, Cagliari.

Altre città: capoluoghi di provincia che non sono centro delle 15 città metropolitane previste dalla legge n.142/1990, dalla legge delega n.42/2009 e, per le regioni a statuto speciale, dalle rispettive leggi regionali e tutte le altre città non capoluoghi di provincia.

 

 

                                                                  

 

     fonte: ISTAT