Negozio in asta: Roma, Viale del tintoretto n. 100-102

Quota pari a 100/100 del diritto di intera proprietà su locale commerciale con magazzino sito in Roma – Viale del Tintoretto n.100-102 Edificio D Scala A interno 1 piano T-S1. E’ composto al piano terra da: ingresso, locale adibito a reception, n.6 locali adibiti a ‘cabina’, ufficio, disimpegno con scala interna di collegamento con il piano seminterrato, bagno e antibagno, ed ex locale deposito accorpato senza titolo al locale commerciale composto da n. 3 locali adibiti a ‘cabina’ e un disimpegno con ingresso dal vano scala; il piano seminterrato – trasformato illegittimamente da magazzino in palestra e relativi accessori – è composto da ambiente adibito a palestra, con due ripostigli, spogliatoio, disimpegno da cui si accede a locale adibito a magazzino e a lavanderia, disimpegno da cui si accede a locale sauna, doccia, antibagno e bagno. Il tutto per complessivi mq. 189,00 di superficie commerciale. Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 874, part. 212, sub 62, zc 5, categoria C1, classe 7, consistenza 162 mq, superficie catastale 209 mq, rendita €. 8.048,67. Confina con vano scala, viale del Tintoretto, distacchi per più lati, salvo altri.. Dati relativi alla regolarità urbanistico-edilizia: Il fabbricato “D” di cui fa parte l’immobile è stato edificato con Licenza edilizia n.62 protocollo n. 16387/70, rilasciata dal Comune di Roma in data 8 gennaio 1972 e successiva variante n. 668 rilasciata in data 29 maggio 1972. Relativamente al fabbricato “D” è stato rilasciato dal Comune di Roma certificato di abitabilità n.175 in data 22 marzo 1974. rispetto a quanto previsto nel progetto assentito dal Comune di Roma. Infatti, lo stato attuale dei luoghi, relativamente alla volumetria, alla distribuzione degli spazi interni e dei prospetti, non corrisponde a quanto rappresentato nella planimetria del progetto edilizio prot. n. 9903/72. Le difformità urbanistiche e catastali consistono in: Piano terra: - diversa distribuzione degli spazi interni con creazione di nuovi ambienti tramite la realizzazione di nuove tramezzature e porte interne; - dalla planimetria di progetto si evince che al piano terra del fabbricato risultava un unico ampio locale commerciale lungo tutto il fabbricato “D”; attualmente risulta frazionato in più immobili, tra cui il locale oggetto di vendita; - annessione del “deposito carrozzine” e wc al locale commerciale; - accorpamento dei due locali con realizzazione della scala interna di collegamento con il piano seminterrato; - diverse dimensioni e posizione delle finestre presenti sul prospetto sud e prospetto ovest.Piano seminterrato: - trasformazione del sotto negozio (magazzino) senza alcun titolo edilizio in palestra con i relativi servizi; - diversa distribuzione degli spazi interni con creazione di nuovi ambienti tramite realizzazione di nuove tramezzature e porte interne; - dalla planimetria di progetto si evince che al piano seminterrato del fabbricato risultava un unico ambiente (magazzino); attualmente tale piano risulta frazionato in più immobili. Il tutto come da rappresentazioni grafiche riportate nella relazione dell’esperto incaricato della stima. Per quanto riguarda le difformità urbanistico/edilizie non sanabili (trasformazione del piano seminterrato in palestra) l’aggiudicatario dell’immobile dovrà ripristinare a propria cura e spese lo status quo ante, così come previsto dal progetto assentito. Per quanto attiene al frazionamento dell’originario locale commerciale e del locale magazzino posto al piano S1, considerato che il progetto assentito dal Comune di Roma prevedeva, sia al P.T. che al piano S1, un unico locale per il fabbricato “D”, sarà necessario richiedere al Comune di Roma, a cura e spese dell’aggiudicatario del lotto di vendita – congiuntamente agli altri proprietari del fabbricato –, un accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del TUE. Anche l’accorpamento illegittimo tra i due piani dell’immobile potrà essere oggetto – sempre a cura e spese dell’aggiudicatario – di un “accertamento di conformità”. Solamente successivamente alla eventuale legittimazione delle descritte difformità, potrà essere redatta – a cure e spese dell’aggiudicatario del lotto di vendita – una S.C.I.A in sanatoria ai sensi dell’art. 36 - bis del D.p.r. 380/01, per cui il Comune di Roma potrà rilasciare un permesso di costruire in sanatoria per le difformità sanabili: diversa distribuzione degli spazi interni e variazioni prospettiche. Per il fabbricato in cui ricade il bene pignorato è stato rilasciato il certificato di agibilità n. 173/1974. Tale certificato, considerate le descritte difformità urbanistiche ed edilizie, non si può ritenere – allo stato attuale – valido. L’immobile fa parte del Super Condominio di Viale del Tintoretto n. 88 e del Condominio Palazzina D di Viale del Tintoretto n. 88Formalità pregiudizievoli: Con atto d’obbligo del 28 ottobre 1971 a rogito Notaio Dott. Paolo Cappello la società EDAM S.p.A., premesso di essere proprietaria del terreno sito in Roma in via di lottizzazione nei pressi della via Laurentina, località Tre Fontane, della superficie di mq. 24.034,00 distinto nel nuovo Catasto Terreno del Comune di Roma al foglio 874 con le particelle 16/p, 17/p, 18/p, 27, 33, 278/p, 281, 282/p, 283/p e che per la costruzione di n.8 (otto) fabbricati (denominati A1-A2-A3-A4-A5-A6-A7-A8) da erigersisul terreno stesso sono stati presentati al Comune di Roma in data 8 maggio 1970 n.6 (sei) progetti registrati ai seguenti numeri di protocollo:- N. 16384 quanto al fabbricato A1 - N. 16385 quanto al fabbricato A2; - N. 16386 quanto al fabbricato A3; - N. 16387 quanto al fabbricato A4; - N. 16388 quanto al fabbricato A5; - N. 16389 quanto ai fabbricati A6, A7, A8, approvati dal Comune di Roma, si è obbligata a mantenere permanentemente a parcheggio per le costruzioni in oggetto una superficie complessiva pari a 1 mq (un metro quadrato) di area netta per ogni 20 (venti) mc costruiti fuori terra e cioè mq 5.381,43 corrispondente al totale della cubatura fuori terra degli 8 edifici ammontante complessivamente a 107.500 e mc 16.295,39 quanto al fabbricato A4 nonché a sistemare e mantenere permanentemente a giardino gli interspazi di distacco fra i fabbricati e a giardino pensile i solai di copertura invadenti gli interspazi stessi con coltre di terra vegetale di almeno cm 60. Stato di occupazione: l'immobile è occupato in forza di titolo opponibile costituito da contratto di locazione registrato il 28/07/2016 (RM 1 serie 3T n. 015974) ad uso di negozio aperto al pubblico per estetica, palestra, massaggi e profumeria, con durata di anni sei dal 01-07-2015 al 30-06-2021 con rinnovo tacito per ulteriori sei anni. Il canone di locazione è fissato in euro 20.400,00 oltre iva, da versarsi in rate mensili, oltre aggiornamento Istat 75%. Si precisa che i canoni di locazione dell’immobile, unitamente ad altri crediti, sono oggetto di pignoramento presso terzi notificato il 10 maggio 2023 (in data successiva alla notifica del pignoramento immobiliare del 4 aprile 2023) su istanza del Super Condominio di viale del Tintoretto n.88 e del Condominio Palazzina D di viale del Tintoretto n.88, ed oggetto di ordinanza del Tribunale di Roma di assegnazione fino alla concorrenza dell’importo di complessivi euro 91.671,64. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.